Quanto dura un contratto di affitto di un terreno agricolo?

La durata minima legale del contratto d’affitto è di 15 anni. La durata massima, invece, non viene specificata, trovando comunque essa un limite negli artt. 1573 e 1629 c.c. Va precisato e sottolineato che la durata viene ridotta a 6 anni per il cosiddetto affitto particellare. Si evidenzia che possono essere stipulati anche contratti di affitto di durata inferiore a quella legale, purché almeno di 6 anni. La legge non ammette la possibilità che le parti stabiliscano un periodo diverso per l’annata agraria. Il ritardo comporta la rinnovazione tacita del contratto per il periodo minimo.

Il contratto di affitto di fondo rustico in deroga è disciplinato dall’art. 45 della Legge n. 203/1982, il quale stabilisce la possibilità di derogare alle disposizioni dettate in materia di contratti agrari solo se le parti, concedente ed affittuario, siano assistite dalle rispettive organizzazioni professionali maggiormente rappresentative a livello nazionale. Tra le disposizioni della Legge sui contratti agrari suscettibili di deroga vi è anche la clausola sulla durata minima legale pari a quindici anni o a sei anni in caso di affitto particellare o di affitto di terreni montani destinati all’alpeggio in presenza di edifici ed attrezzature destinati rispettivamente all’alloggio del personale e al ricovero del bestiame. Ne consegue che le parti, opportunamente assistite dalle rispettive organizzazioni professionali di categoria, possano validamente stipulare accordi di durata inferiore a quindici o a sei anni. Si ritiene, pertanto, possibile pure sottoscrivere dei contratti di affitto di fondo rustico in deroga che non raggiungano i dodici mesi di durata contrattuale. Tuttavia, si ritiene che la durata del contratto debba consentire l’esercizio dell’attività di coltivazione della coltura stagionale o la cura del ciclo biologico produttivo nel caso di colture annuali e non solo, ad esempio, l’apprensione dei frutti. La durata dell’affitto deve essere compatibile con l’esercizio delle attività agricole definite dall’art. 2135 del c.c.

La durata minima del contratto d'affitto agricolo è di 6 anni per il fondo agricolo e di 9 anni per l'azienda agricola. I vigneti di nuovo impianto hanno una durata di 15 anni. I rinnovi successivi sono di 6 anni per tutte le tipologie. La disdetta di un contratto d’affitto è valida solo se data per scritto. Il termine di disdetta è di un anno ove la legge non disponga altrimenti. Le parti possono convenire un termine più lungo. Salvo patto contrario, la disdetta può essere data soltanto per il termine primaverile od autunnale ammesso dall’uso locale.

La legge 203/1982 sancisce che i contratti di affitto di un terreno agricolo hanno una durata temporale di minimo 15 anni quando stipulati tra proprietari terrieri e agricoltori o conduttori privati che non sono coltivatori diretti. Questo accade per far sì che i contratti abbiano una durata che possa permettere un efficiente sfruttamento della terra. Nel caso in cui proprietario o agricoltore volesse disdire il contratto di affitto di un terreno agricolo, deve darne notizia con almeno un anno di anticipo alla controparte tramite raccomandata a/r e relative motivazioni.

La durata minima dei contratti di affitto a coltivatori diretti, singoli o associati, è di quindici anni, salvo quanto previsto dalla presente legge. Una durata inferiore, pari a sei anni, è prevista per i cosiddetti affitti particellari, ovvero per quei rapporti di affittanza che hanno ad oggetto uno o più appezzamenti di terreno siti in territori dichiarati montani. Tale normativa ha carattere imperativo, e quindi, in via di principio, è inderogabile, come del resto tutte le norme previste dalla L.203/1982. L’art.45 della Legge 3 maggio 1982, n. 203, consente alle parti, in presenza di particolari requisiti, di derogare pattiziamente alle norme dettate in materia di contratti agrari, e quindi anche quelle in materia di durata del rapporto di affitto. Poniamo che Tizio abbia affittato a Caio un terreno agricolo, e che nel contratto di affitto sia stata pattuita una durata del rapporto pari a cinque anni, ed il tutto sia stato fatto senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria. Ebbene, in virtù di quanto sancito dall’art. 45 della L.203/1982 la clausola derogatoria al dettato legislativo con cui la durata del rapporto di affitto era stata limitata a soli 5 anni, dovrà considerarsi nulla, e sostituita di diritto dalla durata legale del contratto di affittanza, pari a 15 anni. Caio potrà pertanto eccepire a Tizio la nullità della clausola contrattuale dianzi indicata, e coltivare i fondi concessigli in affitto per ben 15 anni. Tramite l’istituto dei patti in deroga previsto dall’art. 45 della L.203/1982 è possibile derogare non solo al termine di durata del contratto, ma anche ad altri aspetti del rapporto di affittanza agraria legislativamente regolati.

La durata dell’affitto di fondi rustici è pari a 15 anni, ridotti a 6 anni nell’ipotesi di affitto di terreni montani con finalità di alpeggio e nell’ipotesi di affitto di terreno agricolo ubicato nell’ambito delle comunità montane. È vero, comunque, che l’attuale normativa lascia aperta la possibilità di stabilire una durata differente da quella standard. Inoltre, il limite temporale vincola di norma il solo proprietario del fondo, lasciando così l’affittuario libero di recedere in ogni momento dal contratto di locazione, a patto che ne dia avviso con lettera raccomandata a/r almeno un anno prima della scadenza dell’annata agraria. Appare chiaro che una simile scelta in ottica di maggior durata rispetto alle locazioni “ordinarie” sia figlia della necessità di concedere all’affittuario una migliore programmazione della propria attività produttiva. Se infatti i termini di locazione fossero quelli previsti come standard per gli affitti di immobili residenziali e commerciali, l’affittuario si troverebbe in condizioni di evidente difficoltà nel programmare alcuni insediamenti agricoli i cui frutti giungeranno a maturazione dopo diversi esercizi. Ricordiamo anche che il legislatore ha previsto che alla scadenza del contratto di affitto, il legislatore ha previsto un tacito rinnovo del contratto se nessuna delle due parti comunica la propria disdetta con lettera raccomandata almeno un anno prima della scadenza del contratto.