Quali sono i rischi e le complicazioni di un contratto di affitto agrario non registrato?

I contratti non registrati possono comportare rischi e complicazioni per entrambe le parti coinvolte. Senza registrazione, il contratto non ha validità legale e manca di protezione per locatore e conduttore. Inoltre, l'assenza di registrazione formale rende difficile per il conduttore ottenere finanziamenti per migliorare la proprietà. Pertanto, è essenziale che tutte le parti coinvolte nel contratto di affitto di terreni agricoli si assicurino di registrarlo correttamente presso l'ufficio competente, nel pieno rispetto delle leggi vigenti. Solo così si può garantire una base solida per una collaborazione a lungo termine senza problemi.

I proprietari di casa che sperano di risparmiare i costi dovuti per l’imposta di registro e di bollo avviando un affitto in nero in realtà si espongono a rischi considerevoli, primo tra tutti quello di trovarsi l’appartamento occupato da un inquilino che non paga il canone. Se il contratto non è registrato il conduttore non è tenuto a rispettare le clausole della scrittura privata e non può ricevere un decreto ingiuntivo se non corrisponde le mensilità, tantomeno è tenuto a dare un preavviso se vuole lasciare l’immobile e, infine, non può essere sfrattato alla scadenza pattuita. Quindi la nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario. Ma le conseguenze dell’affitto in nero per il padrone di casa non si fermano qui. Infatti la mancata registrazione del contratto è una forma di evasione fiscale, pertanto è punita con le seguenti sanzioni: se il contratto di locazione non è stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. L’importo minimo della sanzione è di 200 euro, ed è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale. Il conduttore infatti gioca un ruolo importante nella locazione, perché sta a lui accettare o meno la situazione di irregolarità: per questo motivo la legge lo reputa responsabile nei confronti del fisco in solido col proprietario per la mancata registrazione del contratto. Così, se il locatore non paga le imposte legate all’adempimento, l’inquilino è corresponsabile per l’evasione e l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi su di lui chiedendogli di versare l’imposta di registro notificando una cartella esattoriale.

Devo mandargli disdetta scritta? Devo proporgli di fare un contratto scritto, magari di 1 o 2 anni ma con scritto esplicitamente che poi lui lascia il terreno libero?

Le norme in materia di contratti agrari hanno carattere imperativo e sono inderogabili, potendo assurgere a mere norme dispositive solo qualora venga correttamente applicato l’art. 45 della Legge 203/1982. Le conseguenze non sono di poco conto. Il concedente, che, in ipotesi, avesse voluto concedere in affitto un terreno di sua proprietà solo per cinque anni, essendo successivamente intenzionato a venderlo, dovrà pertanto attendere il decorso del termine legale di quindici anni. Per quanto direttamente riguarda la forma di predette convenzioni, giova ricordare che la Suprema Corte ha stabilito, ai fini della validità del contratto in deroga, che assume rilevanza probatoria la sottoscrizione da parte dei rispettivi rappresentanti sindacali. Il che induce a ritenere che non sia possibile, o comunque non sia opportuno, stipulare accordi in deroga in forma verbale, posto che in tale ipotesi sorgerebbero seri problemi nel fornire la prova dell’effettiva assistenza sindacale. Le norme imperative di cui alla Legge 203/1982 sostituiscono le pattuizioni in deroga non soltanto in presenza di accordo viziato, ma altresì nel caso più estremo di accordo addirittura inesistente.

I rischi per il proprietario affittare senza registrare il contratto comporta per il locatore una serie di rischi seri. Impossibilità di sfratto rapido: senza un contratto regolare, non si può ricorrere alla procedura veloce di sfratto per morosità. Nullità degli accordi: un contratto non registrato è nullo. Il locatore non può chiedere in via giudiziale il pagamento degli affitti arretrati. Rischio restituzione canoni: l’inquilino può agire per ottenere la restituzione delle somme pagate. Perdita delle garanzie: senza contratto registrato, il locatore non può far valere eventuali fideiussioni o chiedere risarcimenti per danni. Responsabilità fiscale: la mancata registrazione comporta l’evasione dell’imposta di registro e dell’IRPEF sui redditi da locazione. Sanzioni pesanti: Dal 60% al 120% dell’imposta evasa se i canoni non sono dichiarati nel 730; Dal 90% al 180% se è stata dichiarata una cifra inferiore.

La mancata registrazione del contratto di locazione rappresenta un errore rilevante sia per i proprietari che per gli inquilini, con conseguenze legali di notevole impatto. Quando il contratto non viene registrato, si può verificare la nullità del contratto stesso, con effetti differenti a seconda che si tratti di una locazione ad uso abitativo o non abitativo. La Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024 ha stabilito che, in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità di occupazione. La tardiva registrazione del contratto rende valido e produttivo di effetti il contratto sin dal principio. La Cassazione civile, Sez. III, 08 settembre 2022, n. 26493 ha ribadito che la registrazione tardiva regolarizza la posizione contrattuale, eliminando la nullità originaria. La mancata registrazione del contratto di locazione può comportare numerose conseguenze, dalla nullità contrattuale alla perdita di diritti di canone. È essenziale, quindi, che i proprietari registrino tempestivamente il contratto per evitare il rischio di contenziosi e per garantire la piena validità dei diritti di locazione. La recente giurisprudenza offre strumenti di tutela importanti, come il diritto all’indennità di occupazione e la sanatoria ex tunc in caso di registrazione tardiva.