Quali sono le novità sulle donazioni immobiliari per il 2024?

La Legge di Bilancio 2024 cambia le regole della donazione immobiliare. Il Disegno di Legge Bilancio 2024, attualmente in discussione in Parlamento, contiene importanti modifiche al Codice Civile volte a rilanciare proprio la circolazione dei beni immobili provenienti da donazione. In particolare, l’articolo 563 viene radicalmente riscritto: mentre prima l’erede leso poteva agire sia verso il donatario che verso il terzo acquirente, ora potrà rivalersi solo nei confronti del primo. In questo modo, l’acquirente che ha acquistato l’immobile donato è salvo e non può essere chiamato a restituire il bene in quanto i legittimari potranno agire soltanto nei confronti del venditore-donatario. Queste modifiche mirano a rassicurare gli acquirenti, tutelandosi da azioni di rivendica da parte di eredi legittimari, con l’obiettivo di sbloccare il mercato delle donazioni immobiliari, rendendole maggiormente appetibili agli occhi di compratori e istituti di credito. La riforma si applicherà solo alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore. Per quelle precedenti, la vecchia normativa resterà in vigore, ma con alcuni paletti temporali: gli eredi legittimari potranno agire verso terzi acquirenti solo se hanno già trascritto la domanda di riduzione, o se lo faranno entro 6 mesi dall’entrata in vigore della riforma.

L’articolo 1 introduce il principio di autoliquidazione dell’imposta sulle successioni, che ora è liquidata da parte dell’ufficio. Con la Dichiarazione di successione, l’imposta viene autoliquidata dal contribuente e versata entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione di successione. In merito ai trust si stabilisce espressamente l’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni anche ai “trasferimenti derivanti da trust e da altri vincoli di destinazione”, ove determinino arricchimenti gratuiti in favore dei beneficiari. L’imposta si applica al momento del trasferimento dei beni e dei diritti a favore dei beneficiari e le relative franchigie e aliquote trovano applicazione in base al rapporto tra disponente e beneficiario. Una delle novità principali riguarda l’autoliquidazione dell'imposta di registro, si sostituisce la modalità di liquidazione dell’imposta, da parte dell’ufficio, con l’autoliquidazione operata direttamente dagli obbligati al pagamento. Viene prevista una procedura informatica per la registrazione degli atti pubblici e delle scritture private autenticate, superando le modalità previste precedentemente e rispondendo alle esigenze di digitalizzazione. L’imposta di registro dovuta per i trasferimenti di aziende o diritti reali su di esse, sia determinata assumendo il valore venale complessivo dei beni che compongono l’azienda, compreso l’avviamento e sottraendo le passività. La norma permette al disponente del trust o di altro vincolo di destinazione o, in caso di trust testamentario, al trustee di assolvere anticipatamente l’imposta, in occasione di ciascun conferimento dei beni e dei diritti ovvero dell’apertura della successione. La presentazione della dichiarazione avviene per via telematica, con modalità stabilite mediante provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

Le regole per le donazioni e successioni di immobili sono soggette a cambiamenti significativi con l’introduzione della Legge di Bilancio 2024. Con le nuove regole del 2024, la figura dell’azione di restituzione viene abolita. Ciò significa che gli eredi legittimari non possono più rivendicare il bene immobile donato da terzi acquirenti, ma hanno diritto solo a un risarcimento economico dal donatario, basato sul valore del bene donato. Se il donatario è insolvente, l’avente causa a titolo gratuito potrebbe essere tenuto a compensare gli eredi legittimari, limitatamente al vantaggio ottenuto dalla donazione. Le nuove regole del 2024 per le donazioni immobiliari, introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, portano cambiamenti significativi nel diritto successorio e nella compravendita di immobili donati. Gli acquirenti di immobili precedentemente donati beneficeranno di una maggiore sicurezza, potendo procedere all’acquisto senza il timore di future rivendicazioni da parte degli eredi legittimari. Le banche e altri istituti di credito potrebbero trovarsi in una posizione più favorevole per concedere mutui su proprietà precedentemente donate, data la riduzione del rischio legale associato a tali transazioni. La riforma cerca di bilanciare la protezione dei diritti degli eredi legittimari con la necessità di ridurre l’incertezza per gli acquirenti di immobili donati. Mentre da un lato si tutelano maggiormente gli interessi dei terzi acquirenti, dall’altro si restringono le possibilità per gli eredi legittimari di rivendicare direttamente la proprietà dei beni donati, indirizzandoli verso un risarcimento economico. Queste modifiche sono viste come un passo importante verso la semplificazione delle transazioni immobiliari e il rafforzamento del mercato immobiliare, nonostante le possibili controversie sulle implicazioni per i diritti degli eredi legittimari.

Le donazioni immobiliari registrate dai notai lo scorso anno sono state 217.749, +6,8%, rispetto al 2023 quando erano state 203.888. Nel 2022 quando si erano fermate a 212.992. La cifra del 2024 si avvicina al numero record di 221.642 raggiunto nel 2021. Dal punto di vista economico-giuridico, le donazioni sono considerate un’anticipazione sulla futura successione, per questo motivo sono un valido strumento per gestire in vita il passaggio generazionale di denaro, aziende, immobili o più genericamente del patrimonio familiare. Le donazioni sono soggette alle stesse norme delle successioni, ma sdoppiando i canali di trasferimento si ottiene di fatto un raddoppio della franchigia. Risultato: chi riceve in regalo dai genitori 999mila euro e poi si vede lasciare in eredità la stessa cifra non pagherà nulla di imposte. L’età a cui si riceve un immobile per donazione o se ne effettua una è costante: la fascia d’età che percentualmente riceve più donazioni è quella tra i 46 e i 55 anni, con il 26,11% del totale, mentre si dona a partire dai 56 anni. Le regioni in cui in termini assoluti si donano più immobili sono la Campania con il 13,07% del totale, il Trentino Alto Adige con il 10,68%, la Sicilia con il 10,53% e la Puglia con il 9,94%. Nel 2024 però, come già nel 2023, si registra un aumento delle donazioni stipulate al centro rispetto a quelle nelle isole. Da un punto di vista geografico, lo strumento delle donazioni immobiliari risulta utilizzato più di frequente al sud e nelle isole, dove complessivamente vengono stipulati il 48,82% degli atti.

Nessuna novità sulle donazioni immobiliari per il 2024. LE NOVITÀ DEL 2025 A partire dal 1° gennaio 2025 entreranno in vigore nuove semplificazioni riguardanti le imposte di successione, di registro e di donazione. Il D. Lgs. 139 del 18 settembre 2024, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 231 il 2 ottobre, introduce una serie di modifiche per razionalizzare tali imposte. Nel caso delle donazioni, la base imponibile verrà calcolata sul valore netto dell’asse ereditario, anziché sul valore globale netto. Le aliquote e franchigie previste per le successioni e donazioni sono state uniformate e aggiornate in coerenza con la legislazione vigente.