Quali sono i rischi per chi vive in comodato d'uso?

Il comodato d’uso gratuito può essere stipulato anche verbalmente. Il contratto di comodato non ha limiti temporali, le parti possono concordare liberamente la scadenza. Un altro aspetto da non sottovalutare è la possibilità che l’accordo verbale tra proprietario e inquilino venga meno, ipotesi tutt’altro che peregrina, in questo caso l’inquilino può chiedere che sia riconosciuto il contratto di locazione, in luogo del comodato d’uso gratuito fittizio. Si è portati a pensare che accordarsi per un comodato d’uso gratuito fittizio, in luogo di un contratto di locazione, comporti dei rischi solo per il locatore, in realtà non è così. Sebbene in misura minore, rispetto al proprietario, in caso di accertamento fiscale, anche l’inquilino rischia di essere chiamato al pagamento dell’imposta di registro, degli interessi di mora e delle sanzioni previste dal 120 al 240%, in solido con il locatore. Inoltre, accettando un comodato d’uso gratuito fittizio, l’affittuario rinuncia alle tutele previste dalla legge, il proprietario può chiedere in qualsiasi momento il rilascio dell’immobile senza alcun preavviso.

Il rischio più evidente è infatti quello di concedere un bene di cui potresti avere bisogno o dal quale potresti ricavare un profitto. Per questo motivo, innanzitutto, verifica quanto vale la tua casa in questo momento; potresti considerare di conseguenza anche una vendita per sostenere poi in modo diverso il destinatario del comodato d’uso. Possiamo anche aiutarti a cercare una soluzione alternativa, che ti permetta di vendere l’immobile e acquistarne un altro, da concedere poi in comodato. Il comodato offre solo un diritto personale di utilizzo, mentre l’usufrutto concede un diritto reale sul bene, con differenze sostanziali nei diritti e doveri delle parti coinvolte. Il comodato consente di stabilire la residenza nella casa ricevuta. È necessaria l’autocertificazione del proprietario dell’immobile. La registrazione di un contratto di comodato varia a seconda della forma in cui viene redatto. Se il comodato riguarda beni immobili e viene redatto per iscritto, deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua data. Se invece è concluso verbalmente, la registrazione è richiesta solo se menzionato in un altro atto sottoposto a registrazione. Per i contratti scritti sono previste imposte di registro e bollo, con tariffe fisse in base alle pagine o righe del contratto. Il contratto di comodato d’uso può essere utilizzato anche per la richiesta della residenza, anche se non registrato.

Il comodatario deve utilizzare l'immobile per l'uso e il periodo stabilito restituendola nello stato in cui le è stato concesso senza concedere l’utilizzo a terze persone. Di solito si fa tra parenti, ma se così non avviene si corrono dei seri rischi. È difficile, immaginare, infatti, che questa tipologia venga stabilita tra sconosciuti e quando accade i rischi, per entrambi i contraenti, sono molto elevati. I rischi legati al comodato d’uso gratuito di un immobile fac simile sono maggiori per il proprietario che rischia una sanzione che va dal 120 al 240% per omesso versamento dell’imposta di registro. Si prefigurano, ovviamente, anche le condizioni per realizzare un accertamento fiscale per via dei redditi non dichiarati. Inoltre, anche l’accordo verbale tra le parti può comportare dei problemi, in primis che l’accordo venga meno come anche la richiesta da parte del proprietario di somme non dovute. La mancata registrazione del contratto comporta una sanzione nei confronti del proprietario dell’immobile che va dal 120 al 240% dell'imposta dovuta.