Cosa spetta al proprietario e cosa all'inquilino?

La manutenzione ordinaria include tutte quelle spese prevedibili e ricorrenti legate all’uso quotidiano dell’immobile. Esempi tipici sono: Sostituzione di lampadine. Riparazione di piccoli guasti, come perdite da rubinetti. Pulizia e cura ordinaria degli spazi verdi, come tagliare l’erba o potare piante. Questi interventi sono generalmente a carico dell’inquilino, che ha il compito di mantenere l’appartamento in buone condizioni durante il periodo di locazione. Gli interventi straordinari riguardano situazioni impreviste o strutturali necessarie per mantenere l’immobile abitabile. Alcuni esempi includono: Rifacimento del tetto. Riparazioni agli impianti elettrici o idraulici in seguito a danni esterni. Sostituzione di elettrodomestici obsoleti, come una lavatrice vecchia di 20 anni. L’articolo 1575 del Codice Civile stabilisce che il locatore ha l’obbligo di mantenere in buono stato l’immobile locato. Elettrodomestici: L’inquilino si occupa di piccole riparazioni, come la pulizia del filtro della lavatrice. Il proprietario deve sostituire elettrodomestici non riparabili o obsoleti. Spese condominiali: L’inquilino paga le spese ordinarie. Il proprietario si occupa delle spese straordinarie. Impianti: L’inquilino gestisce la manutenzione ordinaria. Il proprietario si occupa di interventi strutturali. Giardino: L’inquilino cura la manutenzione ordinaria. Il proprietario si occupa di interventi straordinari. In sintesi, la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino, mentre quella straordinaria spetta al proprietario.

Le differenze incidono soprattutto sulle spese, dove bisogna definire a monte quali spettano al padrone di casa e quali, invece, all’inquilino. Quali spese deve accollarsi il padrone di casa? In genere, sono a carico del locatore tutte quelle spese che riguardano la gestione straordinaria, cioè quelle relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile. Quali spese deve accollarsi l’inquilino? L’inquilino, invece, dovrà farsi carico delle spese ordinarie. Si tratta dunque dei costi relativi alle opere per mantenere in efficienza l’immobile e per rimuovere il deterioramento prodotto dall’utilizzo del bene locato. All’inquilino spettano le spese per: la manutenzione ordinaria di ascensore antenna televisiva e illuminazione pulizia annuale, impianto e filtri, messa a riposo stagionale; lettura contatori; forza motrice, combustibile; consumo combustibile, acqua, energia elettrica disotturazione dei pozzetti e condotti Mentre il proprietario dell’abitazione paga in caso di installazione, manutenzione straordinaria e adeguamento a nuove disposizioni di legge. A chi spetta, per esempio, la spesa della pittura delle ringhiere del balcony? La risposta è semplice: spettano all’inquilino nel caso in cui l’appartamento sia affittato. Infatti solo la manutenzione del balconi compete al proprietario dell’appartamento, che è l’unico titolare, mentre la manutenzione del rivestimento esterno del balcone aggettante, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete all’inquilino. Le spese per il servizio di portineria, invece, sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

L’art. 1576 codice civile stabilisce che spettano all'inquilino le spese di piccola manutenzione ordinaria, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione. SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO: sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti; manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti di ascensore; SPESE A CARICO DELL’INQUILINO - manutenzione ordinaria e piccole riparazioni; consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione; Ispezioni e collaudi; manutenzione ordinaria; forza motrice; ricarico pressione del serbatoio; ispezioni, collaudi e lettura contatori; manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme; manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni; manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili; Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza; manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico; manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari; manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti; manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni; Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni; manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati; manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti; manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario; rifacimento di chiavi e serrature; tinteggiatura di pareti; Sostituzione di vetri; manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo; Verniciatura di opere in legno e metallo; manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento

Le piccole spese di ordinaria manutenzione che prevedono riparazioni o sostituzioni dal costo contenuto sono di norma a carico dell’inquilino. Invece, le spese che richiedono un intervento piuttosto oneroso, riconducibili alla straordinaria manutenzione, competono solitamente al proprietario. L’inquilino deve occuparsi della sostituzione o riparazione di lampadine, prese di corrente e interruttori. Al proprietario spetta ad esempio la sostituzione di citofono o videocitofono e il rifacimento dell’impianto elettrico. La riparazione delle tubature, le spese dovute a infiltrazioni, la sostituzione dei sifoni e tutta la manutenzione straordinaria su impianto idrico, riscaldamento e condizionamento di norma competono al proprietario. All’inquilino spettano invece la pulizia e le attività di manutenzione ordinaria. Solitamente, l’inquilino è responsabile per la tinteggiatura di pareti e soffitti, il ripristino degli intonaci, la pulizia delle superfici e la manutenzione della carta da parati. Il locatore paga invece le spese dell’eventuale sostituzione di parquet, piastrelle e altri pavimenti o rivestimenti. Per serramenti, porte, tapparelle, veneziane, serrande e tende dell’immobile quasi tutto l’onere di eventuali sostituzioni spetta al proprietario. All’inquilino restano le riparazioni, soprattutto quelle su parti accessorie come la corda di una tapparella. In caso di serratura della porta di ingresso difettosa: se l’intervento è dovuto alla vetustà della porta, l’onere è del locatore; se il motivo è un tentativo di furto la spesa spetterebbe all’affittuario. In caso di guasti a lavatrici, lavastoviglie, piani cottura, caldaie e altri elettrodomestici, è buona norma chiamare l’assistenza autorizzata del marchio. In questo caso il locatario paga le piccole riparazioni, come ad esempio la sostituzione di un fornello o di un oblò. Ma se il tecnico dovesse constatare che occorre cambiare un pezzo interno allora il pagamento dovrebbe competere al proprietario come per l’intervento sulla pompa di scarico della lavatrice. Se l’immobile è affittato arredato, l’inquilino è responsabile per eventuali danni ai mobili salvo la naturale usura del tempo. Se un tavolo o un divano viene consegnato nuovo e dopo un anno si rompe, probabilmente la riparazione o la sostituzione spetterà all’inquilino. Se invece il mobile era vecchio la questione potrebbe essere risolta con una equa ripartizione delle spese. A volte i locatari soprassiedono su alcuni interventi, sostituzioni o riparazioni che invece sarebbero urgenti. Così facendo aggravano il problema e si espongono al rischio di dover pagare anche delle spese che solitamente sarebbero a carico del proprietario. È il caso ad esempio del piatto doccia che perde acqua e per fermarla l’inquilino potrebbe semplicemente siliconare meglio il box. Un’operazione che richiede una piccola spesa e il minimo impegno. Trascurare la questione può portare a infiltrazioni nell’appartamento sottostante e in questa ipotesi la spesa sarebbe tutta a carico dell’inquilino per incuria.

La regola generale prevede siano a carico dell’inquilino le piccole riparazioni e gli interventi di manutenzione resi necessari dal normale uso dell’abitazione. La regola generale prevede siano a carico dell’inquilino le piccole riparazioni e gli interventi di manutenzione resi necessari dal normale uso dell’abitazione quali possono essere, per esempio, la riparazione del rubinetto che perde o la tinteggiatura delle stanze. Al contrario, gli interventi resi necessari dalla vetustà dell’immobile sono a carico del proprietario, come anche gli interventi causati dal caso fortuito, quali l’uragano che scoperchia il tetto della casa. Per quanto riguarda le spese condominiali, la responsabilità dei pagamenti riguarda sempre e comunque il proprietario e solo in seconda battuta l’inquilino. È infatti il proprietario a dover pagare, salvo poi farsi rimborsare dall’affittuario.

Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri. Ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. Ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile. Spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate. Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”. Ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite. Ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il consenso del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati. Le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione. Oltre all'affitto mensile, ci sono varie spese che un inquilino deve sostenere regolarmente. Mentre al proprietario spettano le "spese straordinarie", come il rifacimento della facciata del palazzo, eventuali danni interni non causati dall'inquilino.