Chi paga il compenso dell'amministratore al proprietario o l'inquilino?

Il compenso dell’amministratore di condominio è a carico del proprietario della singola unità immobiliare. Questa regola vale anche quando l’immobile viene dato in locazione, sempre che, tra le parti, non venga concordato qualcosa di diverso. Le norme sulle locazioni in vigore in questo momento non includono tra gli oneri accessori anche quello dell’amministratore. La Corte di Cassazione ha considerato tassativo l’elenco degli oneri accessori. Da questi sono esclusi gli oneri connessi all’amministratore, le cui spese non possono essere addebitate all’inquilino senza che ci sia un esplicito accordo tra le parties. Il proprietario e l’inquilino, quindi, possono decidere di includere all’interno del contratto di locazione una clausola attraverso la quale prevedere che il compenso dell’amministratore risulti a carico interamente o parzialmente dell’inquilino.

Nel caso in cui l'unità immobiliare sia locata, dunque, nel silenzio della legge, secondo la giurisprudenza il pagamento spetta al locatore. L'art. 9 L. 392/1978 non include il compenso dell'amministratore tra gli oneri che spetta al conduttore pagare. Pertanto, il riparto della spesa dovrà essere effettuato in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo una diversa convenzione, la quale deve essere assunta dai condòmini all'unanimità. In qualità di mandatario, egli gestisce il condominio nell'interesse di tutti. Nel caso sull'immobile sia stato costituito diritto di usufrutto, il riparto sarà quello indicato dagli artt. 1004 e 1005 c.c.: il compenso sarà dunque dovuto dall'usufruttuario per quanto concerne la gestione e la manutenzione ordinaria e non per la manutenzione straordinaria. Dunque, non v'è alcun dubbio che la sua opera riguardi l'interesse comune. Per quanto complicato, in realtà si tratta di un falso problema, giacchè dopo la riforma usufruttuario e nudo proprietario sono oggi responsabili in solido verso il condominio.

Il pagamento delle spese per l’amministratore di condominio spetta al proprietario quando egli occupa l’appartamento, mentre in caso di affitto esse devono essere suddivise tra locatore e locatario. L’onorario dell’amministratore è a carico del proprietario, anche qualora l’unità immobiliare sia affittata, poiché i locatari sono tenuti a sostenere soltanto le spese di illuminazione e pulizia dello stabile, in relazione ai millesimi del loro appartamento. Pertanto, la quota economica maggiore è sempre a carico del locatore. Tuttavia, la giurisprudenza ammette che le due parti raggiungano un accordo autonomo secondo cui l’onorario dell’amministratore può essere saldato parzialmente anche dall’affittuario. Salvo accordi differenti stipulati tra le due parti, le spese per il compenso dell’amministratore vanno ripartite tra condomini e inquilini in parti uguali, sempre tenendo conto dei millesimi di proprietà.

Il compenso dell’amministratore di condominio è una spesa condominiale. Pertanto, spetta al proprietario dell’immobile sostenerne il pagamento, in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, è importante precisare che il proprietario e l’inquilino possono concordare diversamente. In particolare, il contratto di locazione può prevedere che una parte o la totalità del compenso dell’amministratore sia a carico dell’inquilino. In assenza di un accordo specifico nel contratto di locazione, il compenso dell’amministratore rimane a carico del proprietario. L’inquilino non può rifiutarsi di pagare il compenso se questo è previsto dal contratto di locazione. È consigliabile che proprietario e inquilino si accordino chiaramente sulla ripartizione delle spese condominiali nel contratto di locazione, al fine di evitare future controversie.

Secondo la normativa italiana e la giurisprudenza costante, il soggetto obbligato a pagare le spese condominiali, incluso il compenso dell’amministratore, è sempre il proprietario dell’unità immobiliare. Il compenso dell’amministratore rientra generalmente tra le spese ordinarie di gestione, quindi può essere addebitato all’inquilino secondo gli accordi contrattuali. L’amministratore può rivolgersi solo al proprietario per il recupero delle quote condominiali. Se l’inquilino non paga quanto dovuto, il condominio non può agire direttamente contro di lui, ma si rivolge al proprietario, che poi potrà rivalersi sul proprio locatario. La responsabilità finale verso il condominio, però, resta sempre in capo al proprietario. Il proprietario resta responsabile di spese straordinarie. Il compenso dell’amministratore per la gestione ordinaria è a carico dell’inquilino. Il proprietario utilizza il rendiconto annuale per determinare quanto può richiedere al proprio inquilino a titolo di rimborso delle spese ordinarie. L’articolo 9 della legge 392/1978 stabilisce che il locatore deve fornire al conduttore il rendiconto annuale delle spese e i documenti giustificativi, se richiesti. In sintesi, l’amministratore di condominio viene pagato dai proprietari delle unità immobiliari, perché solo loro sono membri del condominio. Tuttavia, le spese ordinarie possono essere addebitate all’inquilino in base al contratto di locazione e alla legge.