Quali spese condominiali sono a carico dell'inquilino in affitto?

Le spese che spettano all’inquilino/conduttore sono disciplinate dalla legge 392/78. Gli oneri riguardano la manutenzione ordinaria, i consumi e vari controlli. Ad esempio, un inquilino deve sostenere le spese per cambiare le lampadine, per la riverniciatura del cancello o per la pulizia della caldaia, nonché per un citofono o un sistema di video sorveglianza per evitare furti. Anche piccoli interventi a termosifoni, condizionatori e impianti idrici e elettrici sono a carico del conduttore. In altre parole, l’affittuario paga per legge ciò che usa concretamente: oggetti fisici o servizi e quindi anche per il servizio pulizia e revisione dell’ascensore. Ancora: le tasse per il passo carrabile, la copia delle chiavi, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei vetri.

Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell'inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria. La legge sull’equo canone prevede in particolare che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Detto in altri termini, l’inquilino paga ciò che utilizza. Tutto quanto detto innanzi trova applicazione in assenza di diversa pattuizione delle parti. Proprietario e inquilino possono infatti regolare diversamente, nel contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali tra di loro.

Le spese condominiali rappresentano l’insieme dei costi necessari per la gestione e la manutenzione di un edificio condominiale. Le spese vengono ripartite tra tutti i proprietari degli immobili presenti nel condominio, in base a criteri stabiliti dal regolamento condominiale. Generalmente, le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’inquilino. Tra queste troviamo: Spese per la pulizia degli spazi comuni: scale, cortili, giardino. Spese per il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore. Spese per la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria. Spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine. Spese per altri servizi comuni: portineria, illuminazione, ecc.

Le spese di ordinaria amministrazione, quindi, sono a carico dell'inquilino, quelle di straordinaria amministrazione, invece, spettano al proprietario. All'inquilino, come detto, spetta il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione, ovvero: spese per luce, acqua, gas, aria condizionata, riscaldamento; spese per la pulizia all'interno dell'appartamento; spese per la fornitura di servizi comuni nel condominio; spese per l'ordinaria manutenzione dell'ascensore. Secondo l'articolo 1576 del codice civile "il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore".

Sono a carico del conduttore, salvo un diverso accordo nel contratto di affitto, le spese relative a: servizio di pulizia, funzionamento e manutenzione dell’ascensore, fornitura dell’acqua, energia elettrica, fornitura di riscaldamento e condizionamento dell’aria, spurgo di pozzi neri e latrine, fornitura di altri servizi condivisi. Inoltre, le spese legate alla portineria sono per il 90% a carico dell’inquilino, salvo che le parti abbiano stabilito una misura inferiore. L’art. 1576 del Codice Civile prevede che il locatore debba eseguire le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore. Ne consegue che tutte le spese ordinarie, come le spese condominiali, sono quindi a carico dell’inquilino. Riassumendo, quindi, l’inquilino paga quello che utilizza.

Sono a carico dell’inquilino tutte quelle spese legate all’ordinaria amministrazione, all’uso del bene e al suo naturale deterioramento, cioè: utenze di acqua, luce, gas e consumi per aria condizionata e riscaldamento; pulizia; fornitura di servizi comuni del condominio; manutenzione ordinaria dell’ascensore. Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

La prassi più consolidata è di stabilire, già nel contratto di affitto, un importo à forfait che l’inquilino deve versare mensilmente al locatore a titolo di spese condominiali. In alternativa, il contratto potrebbe prevedere che sull’inquilino gravino solo le spese relative ai consumi condominiali e alla manutenzione ordinaria dei beni comuni. Potrebbe però succedere che il contratto non preveda nulla in merito alla quota delle spese condominiali a carico dell’inquilino o che faccia generico riferimento alla legge sull’equo canone. In tali ipotesi si applica la disciplina legale che pone a carico dell’affittuario le seguenti spese: servizio di pulizia; funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore; fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria; spurgo dei pozzi neri e delle latrine; fornitura di altri servizi comuni; servizio di portineria per il 90%. Il locatore ha il dovere di anticipare il pagamento delle spese condominiali all’amministratore. Successivamente, è suo compito richiedere il rimborso di queste spese al conduttore secondo quanto concordato in contratto o, in mancanza, in base all’elencazione appena fatta. Il conduttore, dal canto suo, è tenuto a effettuare il pagamento della sua quota entro due mesi dalla ricezione della richiesta di rimborso. Prima di procedere al pagamento, egli ha il diritto di richiedere il dettaglio scritto delle spese, inclusi i criteri di ripartizione e di accedere ai documenti giustificativi, come i rendiconti condominiali. L’amministratore dunque non può chiedere il pagamento direttamente all’inquilino, dovendo invece rivolgersi al locatore. Se quest’ultimo non dovesse corrispondere il dovuto al condominio, il conduttore non rischia alcuna azione legale. Viceversa se l’inquilino non paga gli oneri condominiali al locatore, questi può procedere allo sfratto a patto che il ritardo sia superiore a 2 mesi dalla richiesta e l’importo non pagato superi almeno 2 mensilità del canone di locazione.

Le spese ordinarie di condominio in affitto ricadono sull’affittuario, mentre quelle straordinarie sul proprietario di casa. Sapere cosa deve pagare l’inquilino affittuario e quali sono, invece, le spese a carico del proprietario dell’immobile affittato è necessario per non vere problemi durante il periodo di locazione della casa. L’inquilino, o conduttore, paga le spese di manutenzione ordinaria. Una lista piuttosto esaustiva di questi oneri comprende: servizio di pulizia degli spazi comuni; illuminazione di spazi comuni; funzionamento e manutenamento dell’ascensore; fornitura dell’acqua; riscaldamento e condizionamento dell’aria; spurgo di pozzi neri e latrine; fornitura di altri servizi condivisi. All’affittuario spetta anche il 90% della quota del servizio portineria, se disponibile nel condominio. Il principio è che siano le persone che abitano quotidianamente nel condominio a provvedere alle spese ordinarie quindi il riscaldamento, la manutenzione generale e la pulizia delle parti comuni. Sono le persone che abitano quotidianamente nel condominio a provvedere alle spese ordinarie come il riscaldamento, la manutenzione generale e la pulizia delle parti comuni. Secondo la legge, quindi, all’inquilino spettano gli oneri accessori che si aggiungono al canone di locazione pattuito. Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. L’inquilino paga le spese di manutenzione ordinaria quali sono: pulizia degli spazi comuni, illuminazione, manutenzione dell’ascensore e ogni altro servizio condiviso. Invece, al proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria, come il rifacimento di facciate o la sostituzione di tubi. All’affittuario spetta anche il pagamento di interventi necessari al funzionamento quotidiano dei servizi della casa e dell’edificio.