Quando un inquilino diventa abusivo?

Se il contratto di affitto scade e non viene rinnovato, l'inquilino ha l'obbligo di restituire l'appartamento al proprietario. Tra gli obblighi del conduttore c'è il dovere di riconsegnare la cosa locata alla fine del rapporto: quindi, alla scadenza, l'inquilino deve restituire la casa nello stato in cui l'ha ricevuta, senza ritardare o impedire che il proprietario se ne riappropri. Tecnicamente, si parla di invasione di terreni o edifici. In realtà, la possibilità di querelare l'inquilino non è così scontata. Infatti, anche recentemente, la Cassazione ha sottolineato che il reato c'è quando un soggetto si introduce in un immobile altrui di cui non ha possesso o detenzione. Però, siamo così sicuri che si possa parlare di “invasione” nel caso dell'inquilino che è entrato legittimamente nella disponibilità del bene (in virtù del contratto di locazione ) e poi continua ad occupare l'immobile anche se sono venute meno le condizioni per la sua permanenza? Il rischio è quello di commettere il reato di esercizio abusivo delle proprie ragioni (punito dall'art. 392 del c.p. e dall'art. 393 del c.p.).

L’occupazione abusiva si realizza anche quando un determinato soggetto continua a rimanere all’interno di un appartamento nel momento in cui il contratto di locazione si è concluso: in altre parole quando l’inquilino si rifiuta di lasciare l’immobile. È bene ricordare che l’occupazione abusiva comprime un diritto che viene riconosciuto direttamente dalla Costituzione, ossia il “diritto di proprietà”. Purtroppo le norme che attualmente sono in vigore nel nostro paese non riescono a garantire una tutela immediata: le autorità competenti non dispongono dei poteri coercitivi nel momento in cui si verificano questi casi. L’unica azione da intraprendere è quella di rivolgersi direttamente ad un giudice. Occupazione abusiva di un immobile: la tutela civile Nel momento in cui un immobile è oggetto di un’occupazione abusiva, il proprietario può intervenire in due modi: azione di rivendicazione; azione di reintegrazione. Vediamo nel dettaglio come si può muovere il diretto interessato quando deve tutelare nelle sedi opportune la propria posizione. L’azione di rivendicazione ha una finalità ben precisa: quella di affermare la proprietà di un immobile. Deve essere utilizzata nel momento in cui il diritto di proprietà di un determinato immobile viene messo in discussione o negato da un qualsivoglia soggetto. Attraverso l’azione di rivendicazione non si riesce ad ottenere la liberazione immediata dell’immobile. Ma risulta essere una mossa molto importante per preparare l’esecuzione forzata attraverso l’accertamento dell’illegittimità dell’occupazione. L’azione di rivendicazione di un immobile occupato abusivamente permette di non far cadere in prescrizione la possibilità di far valere i propri diritti. Anche se non permette di riavere immediatamente la proprietà. L’articolo 948 del Codice Civile dispone quanto segue: “il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l’esercizio dell’azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. In tal caso il convenuto è obbligato a recuperarla per l’attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergli il valore, oltre a risarcire il danno. Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa. L’azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell’acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione.” Il proprietario deve riuscire a dimostrare che il bene sia di sua proprietà attraverso un acquisto o una donazione. È necessario, inoltre, dimostrare che il precedente proprietario fosse legittimato a trasferire la proprietà e dimostrare che l’immobile sia stato occupato. L’obiettivo dell’azione di reintegro è quello di ripristinare la situazione precedente all’occupazione abusiva. Viene utilizzata, nella maggior parte dei casi, quando un proprietario viene privato del possesso del suo immobile da un soggetto che lo ha occupato abusivamente. Come principale forma di tutela del diritto di proprietà, la nostra normativa riconosce proprio la tutela ripristinatoria, che consiste nel diritto del proprietario di richiedere di essere reintegrato nel diritto di proprietà, riuscendo ad ottenere la restituzione del bene. Attraverso l’azione di reintegrazione si chiede al Giudice di emanare un provvedimento urgente, a seguito del quale si può imporre che l’immobile venga liberato. Il diritto deve essere esercitato entro un anno da quando la casa è stata occupata abusivamente. A richiedere l’azione può essere direttamente il proprietario, ma anche da un usufruttuario o da un conduttore. Una delle forme di tutela dei proprietari, in caso di occupazione abusiva di un immobile, è quella risarcitoria. In questo caso, però, il problema principale è costituito dalla prova del danno. A differenza dei casi che abbiamo appena analizzato, questo tipo di azione presuppone la prova sia del danno evento che del danno conseguenza. Oltre che dell’eventuale elemento soggettivo. Proprio nell’ottica del danno conseguenza è necessario dimostrare che, nel caso in cui l’immobile non fosse stato occupato abusivamente, il proprietario lo avrebbe sfruttato commercialmente. L’occupazione abusiva, in estrema sintesi, ha impedito di conseguire un profitto, creando un danno da lucro cessante. In altre parole il proprietario non ha potuto guadagnare perché l’immobile risultava essere occupato. Comunque vada, secondo un orientamento recente della giurisprudenza, per riuscire a dare una tutela più forte al proprietario è stato ipotizzato un danno in re ipsa: il danno si presuppone salva la prova da parte dell’autore dell’occupazione che non ci sarebbe stato alcuno sfruttamento. In altre parole si ritiene che il danno ci sia stato fino a prova contraria.