Cosa succede se affitto una casa abusiva?

L’ordinanza di demolizione va correttamente indirizzata al responsabile dell’abuso e al proprietario. Il proprietario, anche se non autore materiale dell’opera, una volta venuto a conoscenza dell’attività illecita svolta da terzi, deve attivarsi contro il responsabile per obbligarlo a rimuovere l’opera abusiva. Se ha la disponibilità del manufatto e dell’area, deve provvedere in proprio all’eliminazione dell’intervento edilizio sine titulo. In mancanza di ciò, peraltro, subisce certamente le conseguenze dell’inottemperanza, tra cui l’acquisizione del bene alla proprietà dell’ente locale. Il profilo dell’asserito carattere sussidiario della responsabilità del proprietario rispetto a quella dell’autore dell’abuso edilizio può, eventualmente, rilevare nei rapporti interni, oppure in sede di adozione di altre misure diverse da quelle reali demolitorie/ripristinatorie. In sede di acquisizione al patrimonio comunale, oppure di irrogazione di sanzioni pecuniarie. Nel caso in oggetto, il proprietario dell’immobile, seppur non responsabile dell’abuso, avrebbe dovuto attivarsi nei confronti dell’affittuario ed intraprendere le necessarie azioni per la rimozione delle opere abusive, al fine di evitare l’acquisizione delle opere e l’emissione di sanzioni pecuniarie.

La sentenza della Cassazione conferma che, in caso di presenza di una casa abusiva, il contratto di affitto rimane valido a tutti gli effetti se l’abuso viene esplicitamente indicato nel contratto e l’affittuario ne è a conoscenza. In tal caso, si forma un pieno consenso tra le parti e il proprietario del immobile non può essere ritenuto responsabile penalmente. Tuttavia, se l’abuso edilizio non viene reso noto, il problema si pone se tale irregolarità può o meno influire sull’utilizzo dell’immobile. Se la casa abusiva non preclude il normale utilizzo dell’appartamento, il contratto di affitto rimane valido. Al contrario, se l’abuso impedisce l’utilizzo pacifico dell’immobile, ad esempio a causa di un’autorizzazione negata per lo svolgimento di attività commerciali specifiche, il contratto di affitto può essere considerato invalido e l’affittuario può chiederne lo scioglimento. Nel caso in cui l’abuso edilizio non sia stato reso noto all’affittuario, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze relative all’uso della casa abusiva non comporta l’illegittimità della locazione, a condizione che l’immobile sia stato effettivamente utilizzato. In questo caso, è possibile risolvere il contratto per inadempimento. In sintesi, se il proprietario garantisce all’affittuario il pacifico godimento dell’immobile, l’impedimento all’esercizio dell’attività svolta da quest’ultimo a causa di irregolarità urbanistiche rappresenta un colpevole inadempimento da parte del proprietario. Diversa è, invece, la situazione in cui la casa abusiva era stata comunicata e accettata dall’affittuario, il proprietario non potrà essere ritenuto responsabile per l’impossibilità di utilizzo dell’immobile, a meno che non si sia impegnato specificamente ad ottenere i titoli abilitativi necessari o l’affittuario sia a conoscenza e accetti l’impossibilità di ottenerli. In conclusione, la presenza di un abuso edilizio in un immobile in affitto può influire sulla validità del contratto solo se l’affittuario non ne era a conoscenza e se tale irregolarità preclude l’utilizzo dell’immobile. In ogni caso, la responsabilità penale rimane a carico del proprietario dell’appartamento.

Il carattere abusivo di una costruzione concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene. Nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell’immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato. Se il locatore ha assunto l’ obbligazione di garantire il pacifico godimento dell’immobile espressamente in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, in tal caso l’impedimento all’esercizio della attività svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformità urbanistica della destinazione impressa dalle parti all’immobile, determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto. Se invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all’esercizio della attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato in funzione dell’esercizio della predetta attività, in quanto non risulti successivamente autorizzata la modifica di destinazione d’uso. In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo, solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, si da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilità di ottenerli.

La validità del contratto di locazione non è inficiata dall’eventuale condizione di abuso edilizio dell’immobile locato – il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati. Pertanto, in caso di abuso edilizio, il conduttore sarà legittimato a sospendere il pagamento del canone locatizio e/o a chiedere la risoluzione del contratto solo ed esclusivamente se, a causa dell’abuso edilizio, non abbia potuto godere in modo “integrale” dell’immobile oggetto del contratto di locazione. Al conduttore NON è consentito quindi di astenersi dal versare il corrispettivo per il godimento del bene o determinarne unilateralmente la riduzione nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile ad una condotta inadempiente posta in essere dal locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione ai sensi dell’art 1460 c.c. è invero legittima solo allorquando venga integralmente a mancare la prestazione della controparte. In buona sostanza, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. Pertanto, in virtù del principio di diritto sopra enunciato, solo il conduttore che non abbia potuto godere “integralmente” dell’immobile locato per fatto imputabile al locatore può legittimamente sospendere, ai sensi dell’art 1460 c.c. il versamento del corrispettivo (canone). In tema di contratto di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

Il dovere principale del locatore è quello di permettere all’inquilino il pieno godimento dell’immobile in locazione. L’abuso edilizio difficilmente compromette la possibilità di abitare la casa in affitto, perciò è solo raramente una causa di invalidità. L’eventuale invalidità del contratto d’affitto va ricercata esclusivamente nella regolamentazione contrattuale. Ecco perché nella maggior parte delle ipotesi si può affittare una casa con un abuso edilizio, fintanto che non viene leso alcun diritto dell’inquilino e non sono violate le obbligazioni tra le parti. Il contratto di affitto di una casa con abuso edilizio è invalido soltanto quando l’inquilino può provare le ripercussioni sul godimento, rappresentate essenzialmente dal sequestro dell’immobile e dall’ordine di demolizione. Si ha poi un’ultima ipotesi in cui l’abuso edilizio comporta l’invalidità del contratto di locazione, ovvero quella in cui l’immobile è dichiarato inagibile e non può essere utilizzato dall’inquilino, ma solo a patto che quest’ultimo non ne fosse a conoscenza e avesse acconsentito comunque al contratto. In tutti gli altri casi, è possibile affittare una casa nonostante gli abusi edilizi senza che l’inquilino possa avanzare pretese aggiuntive e anzi continuando a essere obbligato a corrispondere il canone d’affitto e le altre spese pattuite.

Se affitto una casa abusiva, leggevo una volta di sfuggita che se in una scrittura privata con chi affitta l'abuso è segnalato e chi affitta è d'accordo, non dovrebbero esserci problemi. La mia idea sarebbe affitarla per rientrare almeno di un po del futuro affitto che dovrò pagare, ma non vorrei fare tutto in nero. È possibile farlo legalmente. Qualcuno sa darmi qualche indicazione? E come funziona per portare la casa a norma eventualmente?