Qual è il canone di affitto per un locale commerciale?

Il canone d'affitto per i locali commerciali si differenzia dall'importo concordato nei contratti di locazione per immobili ad uso abitativo. L’importo del canone affitto per locali commerciali non è soggetto a limiti di legge ed è, per questo, lasciato all’autonomia contrattuale di conduttore e locatario. Quest’ultimo, infatti, ha piena facoltà nel chiedere un canone corrispondente al valore di mercato dell’immobile al momento della stipulazione. Se il conduttore accetta la proposta, viene raggiunto un accordo sul canone iniziale. Il valore minimo del canone di affitto per un locale commerciale è dato dal 10% del valore catastale dell’immobile. Generalmente, il canone di locazione viene ridotto del 15% ed è bene che non sia maggiore del 10% del valore dell’immobile rivalutato.

L’affitto di un contratto di locazione commerciale può essere rivisto alla fine di ogni periodo di tre anni durante la durata del contratto o quando viene stipulato un nuovo contratto. In assenza di un accordo, l’importo dell’affitto viene stabilito dal giudice, tenendo conto di una serie di fattori, tra cui le caratteristiche dei locali, il loro scopo, l’ubicazione e gli affitti applicati dalle aziende vicine, ecc. Tuttavia, in assenza di un cambiamento significativo di questi fattori, e se il contratto di locazione scaduto non ha superato i 12 anni per estensione tacita, il tasso di variazione dell’affitto rinnovato non può superare la variazione dell’indice degli affitti commerciali dall’inizio del contratto di locazione scaduto. Un aumento del 9,46%. Per un contratto di locazione originale firmato nel 2012 per un affitto mensile di 3.000 euro, l’affitto per il contratto rinnovato nel 2021 non può quindi aumentare di oltre il 9,46%, e quindi superare i 3.283 euro al mese. A partire dalla Legge Pinel del 2014, e anche in caso di rimozione del massimale, la variazione non può in ogni caso comportare un aumento superiore al 10% dell’affitto pagato dall’inquilino l’anno precedente. Per un affitto di 4.000 euro al mese pagato nell’ultimo anno di locazione, l’aumento non può quindi superare i 400 euro al mese. Durante il procedimento, e salvo espressa richiesta contraria, l’affitto pagato dall’inquilino è quello dovuto in base al vecchio contratto di locazione. Tuttavia, l’affitto stabilito dal tribunale al termine del procedimento è dovuto retroattivamente alla data della richiesta iniziale, il che può portare a notevoli arretrati se il tribunale decide a favore del locatore. Ad esempio, dopo un lungo procedimento di un anno, al termine del quale avrà ottenuto un aumento mensile di 200 euro, il suo inquilino le dovrà 2.400 euro di arretrati di affitto.