Quali sono le nuove norme per gli affitti brevi nel 2025?

Dal 2 gennaio 2025 è obbligatorio il Codice identificativo nazionale. Nelle regioni o province autonome in cui è previsto un Codice identificativo regionale, il locatore deve dotarsi innanzitutto di questo Codice, e poi deve richiedere il Cin. Il ministero del Turismo, considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali, ammette anche l’esposizione con modalità alternative all’affissione di un cartello. Secondo il Dl 145/2023, chi propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una casa o una porzione di essa, deve esporre il Cin all’esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Nell’esporre il Cin, bisogna rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. I contratti di locazione turistica che superano i 30 giorni di durata non rientrano nella disciplina fiscale degli affitti brevi dettata dal Dl 50/2017. Devono essere registrati all’agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, in modalità cartacea o telematica. In questo caso, la registrazione al fisco sostituisce la comunicazione tramite il portale Alloggiati. L’utilizzo delle keybox non è vietato di per sé, ma è sottoposto ai limiti “generali” che c’erano già prima della circolare e della sentenza. Ad esempio, non le si può collocare in luoghi pubblici come pali dell’illuminazione pubblica o recinzioni e ringhiere. Una keybox installata sulla porta di un appartamento – e utilizzata ad esempio dal personale addetto alle pulizie – era e rimane consentita. Peraltro, la presenza di una keybox non significa in automatico che l’ospite non sia stato identificato. E i gestori professionali di affitti brevi ricordano di aver usato, da anni, procedure di identificazione informatica. Resta perciò l’obbligo di identificare gli ospiti e di compilare la comunicazione sul sito Alloggiati. Sulle modalità, invece, si torna a una zona grigia: la legge impone l’identificazione, ma non c’è più la circolare che richiede il riconoscimento “de visu”, cioè di persona.

Dal 2025, il settore degli affitti brevi vedrà regole più stringenti sull’utilizzo delle keybox e del self check-in, strumenti fino ad oggi molto diffusi per la gestione degli ingressi negli immobili. L’obiettivo delle nuove disposizioni è migliorare la sicurezza, garantire maggiore trasparenza e tutelare sia i locatori che gli ospiti. Dal primo gennaio 2025, chi utilizza le keybox o il self check-in per affitti brevi dovrà rispettare nuovi requisiti. Sarà obbligatoria la registrazione degli ospiti al momento del check-in, con identificazione diretta e documentazione verificabile, rendendo il check-in automatico insufficiente senza l’intervento di un responsabile. Inoltre, l’installazione delle keybox sarà soggetta ad autorizzazione da parte delle autorità locali, con l’obiettivo di garantire la conformità alle norme di sicurezza e urbanistiche. I proprietari saranno chiamati ad assumere un ruolo più attivo nella gestione degli immobili, con responsabilità dirette sul controllo degli ingressi e sull’uso corretto delle abitazioni. L’introduzione di sanzioni più severe per chi non rispetta queste regole, compresa la possibilità di sospendere l’attività di locazione, rappresenta un ulteriore incentivo ad adeguarsi tempestivamente.

A partire dal 1° gennaio 2025, per chi affitta un immobile per brevi periodi diventa obbligatorio ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), consultabile sul portale del Ministero del Turismo, secondo quanto stabilito dal decreto ministeriale del 6 giugno 2024. Chiunque propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa – nonché il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera – è tenuto. Il CIN non sostituirà i codici identificativi previsti dalle normative regionali o provinciali. Entrambi i codici dovranno essere visibili agli ospiti e utilizzati nelle comunicazioni ufficiali. Tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge. Inoltre, viene chiarito dal Ministero che obblighi e requisiti di sicurezza dovranno essere rispettati anche se è data in locazione una sola stanza dell’unità immobiliare. Per buona prassi di sicurezza, i sistemi di sicurezza devono essere realizzati e manutenuti in efficienza conformemente alle norme tecniche emanate dagli organismi di normazione nazionali o internazionali e alle istruzioni fornite dal fabbricante e dall’installatore. È prescritto l'obbligo di comunicare alla Questura i dati delle persone ospitate, che devono essere munite di documento di riconoscimento. Per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) deve essere presentata sia da chi concede in locazione più di quattro appartamenti (fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di quattro appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.