Quando il proprietario può recedere dal contratto di locazione commerciale?

Secondo la legge, le parti possono mettersi d’accordo affinché l’inquilino possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, l’inquilino può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. La legge garantisce quindi all’inquilino della locazione commerciale di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi, purché ricorrano gravi motivi che rendono intollerabile la prosecuzione dell’affitto. I gravi motivi che giustificano il recesso devono consistere in fatti improvvisi e inattesi, sopraggiunti all’iniziale conclusione del contratto, che non dipendono dalla volontà del conduttore. I gravi motivi possono consistere, ad esempio, nel fallimento dell’attività economica oppure nella sopraggiunta inidoneità dell’immobile ad ospitare l’inquilino per via di un problema strutturale, di infiltrazioni non riparate dal locatore, ecc. I gravi motivi potrebbero riguardare anche le condizioni di salute dell’inquilino il quale, non potendo più proseguire la propria attività, è costretto a cessarla. Non costituiscono gravi motivi che giustificano il recesso dalla locazione le ragioni puramente personali, ad esempio di convenienza economica, come aver trovato un immobile a un canone inferiore.

Il locatore può avvalersi del recesso anticipato alla prima scadenza, bloccando il rinnovo automatico oppure quando ha necessità abitative in relazione all’immobile locato. Nel caso in cui si tratti di locale commerciale, il locatore può disdire in qualsiasi momento, a patto che venga data apposita comunicazione al locatore con almeno 6 mesi di anticipo per disdetta anticipata, oppure 12 mesi per mancato rinnovo. Il locatore, invece, può disdire un contratto di affitto commerciale per gli stessi motivi che rendono valida la disdetta dei contratti ad uso abitativo, corrispondendo al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità. L’obbligo del locatore, in questo caso, è inviare una lettera recesso anticipato contratto affitto commerciale al conduttore con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto. La comunicazione deve avvenire in forma scritta per raccomandata A.R. o tramite p.e.c. e, se non vi è indicata una clausola esplicita di riferimento al preavviso, dovrà essere comunicato il recesso entro sei mesi prima della naturale scadenza del contratto di locazione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Fondamentalmente, a prescindere dalle previsioni contrattuali, la legge riserva al conduttore il diritto di recedere dal contratto di locazione stipulato, nel caso in cui ricorrano dei “gravi motivi”, dandone preavviso al locatore, sei mesi prima, con lettera raccomandata o altro strumento equivalente. Costituisce grave motivo quell’evento che, sopravvenuto dopo la stipula del contratto, estraneo alla volontà del conduttore, capace di rendere troppo gravosa per quest’ultimo la prosecuzione del contratto. L’evento dovrebbe possedere le caratteristiche dell’imprevedibilità e dell’eccessiva onerosità: la gravità dell’onere dovrebbe presentare dei profili di oggettività, non potendosi risolvere nella semplice antieconomicità dell’attività svolta nella sede. La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, quanto piuttosto deve “consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata”.