Inquilino senza contratto può essere sfrattato?

Il locatore può sfrattare un inquilino senza contratto in qualsiasi momento. Pertanto, per ottenere la restituzione delle chiavi, il locatore non ha bisogno neanche di motivare la domanda giudiziale con la morosità o la finita locazione: gli basta semplicemente dimostrare la proprietà dell’immobile e che lo stesso è occupato abusivamente. Il giudice condannerà il conduttore ad andare via. Il contratto è nullo e dunque è altresì nulla la clausola del termine minimo di durata. Fa eccezione solo l’ipotesi della “nullità relativa”, di cui abbiamo parlato nel primo paragrafo. Dall’altro lato però non potrà ottenere nei suoi confronti una condanna al pagamento dei canoni non versati. E ciò perché, se è nullo il contratto, lo è anche la previsione del corrispettivo. Questo tuttavia non significa che l’inquilino possa rimanere a scrocco nell’appartamento. Il giudice lo potrà condannare a versare al locatore un’indennità di occupazione. La Cassazione ritiene che il contratto di affitto in nero può essere registrato tardivamente con efficacia sanante rispetto al passato e quindi con effetto retroattivo. Una soluzione del genere consentirà al locatore non solo di ottenere lo sfratto con la procedura accelerata, ma anche il pagamento dei canoni arretrati tramite decreto ingiuntivo.

SE L’AFFITTO E’ IN NERO – senza contratto non esiste la locazione. Se quindi ci troviamo in un caso di affitto irregolare, non è possibile mandare via l’inquilino con lo sfratto. Sarà necessario, per il proprietario che vuole rientrare in possesso dell’immobile solo attraverso un’azione per occupazione senza titolo. Il contratto verbale è infatti nullo. Anche se il contratto esiste ma non è registrato l’affitto non è regolare e la nullità del contratto può essere fatta valere dall’inquilino. CAUSA PER OCCUPAZIONE SENZA TITOLO.

È bene sin da subito precisare che questa soluzione oltre a comportare il rischio di una sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate, rende nullo e privo di efficacia qualunque accordo intercorso tra conduttore e locatore. Quest’ultimo, in particolare, vedrà ridotte, anche se non del tutto vanificate, le forme di tutela a sua disposizione nel caso in cui l’inquilino continui ad occupare l’immobile senza pagare il canone di locazione concordato. In tal caso, non sarà di fatti possibile azionare il giudizio di sfratto, che consente di ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di liberare in breve tempo l’immobile oltreché ottenere i canoni non percepiti. La prima è la registrazione tardiva del contratto di locazione che può essere effettuata in qualsiasi momento e che consente di far acquisire efficacia e validità al contratto, che potrà quindi essere utilizzato per azionare la procedura di sfratto per morosità. Il secondo modo per mandare via l’inquilino senza contratto è aviare una causa di occupazione senza titolo. Trattasi di un’azione di restituzione finalizzata a tutelare il diritto di proprietà del locatore che dovrà semplicemente dimostrare che l’immobile è stato consegnato a seguito di accordo verbale o di contratto non registrato. La legge in tal modo consente di tutelare il diritto di proprietà anche nel momento in cui il bene è stato trasferito violando le norme fiscali. Attenzione però, nel momento in cui l’inquilino senza contratto viene “sfrattato” il proprietario dell’immobile non potrà richiedere gli eventuali canoni di locazione non corrisposti. Il locatore, al più potrà ottenere un’indennità di occupazione quale indennizzo per la perdita economica subita, anche se la cifra sarà sicuramente minore rispetto ai canoni di locazione non percepiti. Per riuscire a riottenere il possesso dell’immobile il locatore impiegherà circa due anni, contro ai circa sei mesi che avrebbe impiegato per l’azione di sfratto.