Cosa fare se il proprietario di casa non fa il contratto?

SE L’AFFITTO E’ IN NERO – senza contratto non esiste la locazione: è chiaro dunque che far abitare nel proprio immobile un soggetto e chiedere la corresponsione di un canone è una condotta illecita. Il contratto verbale è infatti nullo. Anche se il contratto esiste ma non è registrato l’affitto non è regolare e la nullità del contratto può essere fatta valere dall’inquilino. CAUSA PER OCCUPAZIONE SENZA TITOLO – Se quindi ci troviamo in un caso di affitto irregolare, non è possibile mandare via l’inquilino con lo sfratto. Sarà necessario, per il proprietario che vuole rientrare in possesso dell’immobile solo attraverso un’azione per occupazione senza titolo. LA RESTITUZIONE DEI CANONI VERSATI IN NERO – in caso di affitto in nero, l’inquilino può richiedere indietro al proprietario le somme che ha versato “in nero” per abitare nell’immobile. Diversamente, il locatore, ricorrendone i presupposti, potrà chiedere un compenso per l’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. solo se la domanda risulta espressamente formulata nel giudizio. Qualora il proprietario non registra il contratto, l’inquilino ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all’ultimo giorno in cui ha vissuto nell’immobile.

Se il proprietario di casa non fa il contratto, il contratto di locazione non dichiarato all’Agenzia delle Entrate non produce effetti e si considera nullo. Il locatore non potrà far valere, dinanzi al giudice, le tipiche pretese nei confronti dell’inquilino che, di norma, si pongono nel corso dell’esecuzione del rapporto. Tuttavia, tale nullità può essere sanata in qualsiasi momento procedendo alla registrazione tardiva. La registrazione ha effetto retroattivo, sana cioè il contratto sin dall’origine, consentendo al locatore di esercitare tutti i propri diritti nei confronti dell’inquilino a partire dal primo giorno del rapporto. Il proprietario che non registra il contratto perde ogni possibilità di chiedere il risarcimento per i danni arrecati all’immobile o per la manatenzione non effettuata dall’inquilino. Il proprietario che non registra il contratto non può pretendere che il conduttore paghi il canone nella misura concordata. In secondo luogo, qualora il conduttore risulti moroso o non restituisca le chiavi di casa alla scadenza del contratto, il locatore non potrà accedere alla procedura di sfratto. Dovrà al contrario agire con una normale azione di occupazione senza titolo. Sul piano fiscale, il Fisco può recuperare l’omesso versamento dell’imposta di registro. Potrà scattare l’accertamento fiscale sui redditi non dichiarati derivanti dai canoni di locazione in nero. Al recupero delle imposte non versate si aggiungeranno le sanzioni che, in base alla più recente riforma fiscale, ammontano al 70% in caso di dichiarazione infedele. Il 70% viene calcolato sulle imposte che il contribuente avrebbe dovuto versare sui canoni di locazione se li avesse regolarmente dichiarati.

Se dimostri che hai dato soldi in nero ti spetta di rimanere 4+4 o 3+2 anni ad un affitto bassissimo deciso dal giudice, in proporzione della rendita catastale. Non riesci a dimostrare il passaggio di denaro? Rimani dove sei e non pagare, al proprietario non spetta nulla. Quando l'immobile sarà pignorato e messo all'asta, il neo proprietario non potrà mandarti via fino alla scadenza dei 4+4 o 3+2 al canone di cui ho detto.