Quali sono le novità per il Fondo di garanzia prima casa nel 2025?

L’articolo 1 commi 113 e 115 della Legge n. 207 del 30.12.2024 “Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2025 e bilancio pluriennale per il triennio 2025-2027”, ha disposto dal 1 gennaio 2025 l’accesso al Fondo prima casa “esclusivamente”. La norma ha inoltre previsto la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia per coloro che hanno un ISEE qualificato e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori. Tale previsione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge n. 207 del 30.12.2024 “Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2025 e bilancio pluriennale per il triennio 2025-2027". La medesima norma ha inoltre previsto che per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027, la garanzia elevata può essere riconosciuta, ricorrendone le condizioni, anche nei casi in cui il TEG sia superiore al Tasso TEGM, nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore. Nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore.

Il bonus prima casa per gli under 36 è stato confermato nel 2025 per la sola parte relativa alla copertura del Fondo di garanzia. Invece, i mutui prima casa per gli under 36 saranno prorogati fino al 2027. Tuttavia, la novità più rilevante di quest'anno è l’esclusione, operata dalla nuova legge di Bilancio, delle agevolazioni fiscali che erano fruibili, solo fino a pochi mesi fa, da chi non avesse ancora compiuto l’età di 36 anni nell’anno di rogito dell’atto di acquisto dell’abitazione stessa. Fino al 31 dicembre 2027, infatti, gli under 36 possono accedere a questo fondo al fine di ottenere una copertura che può arrivare all’80% del valore dell’immobile. Rimangono invariati i requisiti per presentare la domanda di accesso al Fondo di garanzia. L’età di 36 anni non deve essere stata compiuta nell’anno in cui si procede con il rogito, mentre l’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non deve eccedere la soglia di 40mila euro. Inoltre, il fondo prevede l’esclusione dalle agevolazioni di abitazioni che non siano “prime case”. La platea degli under 36 che beneficia della copertura del Fondo di garanzia è, ad oggi, quella che riesce a ottenere con più facilità un finanziamento dell’80% dagli istituti di credito. La richiesta della garanzia del Fondo si fa direttamente alla banca presso la quale si voglia accendere il mutuo.

L’art. 1 comma 112 della Legge 207 del 30 dicembre 2024 introduce, con effetto dal 1 gennaio 2025, una modifica all’articolo 64, comma 3, del D.L. 25 maggio 2021 n. 73, convertito con modificazioni dalla Legge 23 luglio 2021 n. 106 in tema di misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione, prevedendo la proroga del termine ivi considerato fino al 31 dicembre 2027. Viene pertanto concessa una proroga triennale – il precedente termine era infatti previsto al 31 dicembre 2024 a seguito delle previsioni introdotte dal D.L. n. 215/2023 convertito in Legge n. 18/2024 – per potersi avvalere della normativa di favore che aumenta la misura massima della garanzia concedibile dal “Fondo di garanzia per la prima casa” di cui all’art. 1, comma 48, lettera c) della legge 27 dicembre 2013, n. 147, con intervento fino all’80% della quota capitale per mutui con limite di finanziabilità, inteso come rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superiore all’80%. L’art. 1 comma 113 della medesima Legge n. 207/2024 prevede inoltre che le misure di cui all’art. 1, commi da 9 a 13 ambo compresi, della Legge 213 del 30 dicembre 2023 si applicano parimenti fino al 31 dicembre 2027, con possibilità di utilizzare le risorse di cui al comma 11 della citata norma anche per le finalità di cui al predetto comma 112 della legge di bilancio per il 2025. L’art. 1 comma 113 della Legge n. 207/2024 prevede altresì che all’art. 1, comma 48, lettera c) della legge 27 dicembre 2013 n. 147, le parole “con priorità” vengano sostituite dalla parola “esclusivamente”. Tale modifica comporta che le categorie che possono accedere alla maggiorazione della garanzia per i mutui per l’acquisto (ovvero per l’acquisto e la ristrutturazione, con efficientamento energetico) della prima casa data dal Fondo di garanzia non saranno più da intendersi quali categorie “prioritarie”, ma quali categorie “esclusive”. Si ricorda che tali categorie sono le seguenti: giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, nonché giovani che non abbiano compiuto trentasei anni di età. Per poter accedere a tale garanzia maggiorata i soggetti interessati devono essere comunque in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000,00 euro annui (salvi i differenti importi previsti per il caso delle famiglie numerose di cui sopra).

Il comma 112 dell'art 1 proroga al 31 dicembre 2027 la possibilità di avvalersi della disciplina speciale che eleva la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale per le categorie prioritarie, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori. Tali categorie prioritarie sono le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e i giovani di età inferiore ai 36 anni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80 per cento dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori. Il comma 113 stabilisce che le disposizioni di cui all’articolo 1, commi, 9, 10, 11, 12 e 13, della legge 30 dicembre 2023, n. 213, si applicano sino al 31 dicembre 2027. In sintesi, si tratta delle norme contenute nella legge di bilancio per il 2024 che prevedono l’inclusione, tra le categorie prioritarie, di famiglie numerose che rispettino determinate condizioni anagrafiche e reddituali. Il comma 114, infine, incrementa di 130 milioni di euro per l’anno 2025 e di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027 la dotazione del richiamato Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013. Il fondo di garanzia mutui per la prima casa istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze dall’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013 ha la finalità di supportare l'acquisto, ovvero l'acquisto e la ristrutturazione, con accrescimento dell'efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, tramite il rilascio di garanzie su mutui immobiliari dell'importo massimo di 250 mila euro. In regime ordinario, la garanzia del Fondo copre fino al 50% della quota capitale del finanziamento con previsione, inoltre, di categorie ad accesso prioritario, per ragioni anagrafiche, economiche, sociali e di numerosità del nucleo familiare, alle quali, al ricorrere di determinate condizioni, vengono riconosciute particolari condizioni di garanzia e di percentuale di copertura della quota capitale del finanziamento.