Cosa succede al contratto di locazione se cambia il proprietario?
Giuseppa Romano
2025-07-25 19:46:59
Numero di risposte
: 20
La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Diana Longo
2025-07-25 14:34:07
Numero di risposte
: 16
In caso di cessione della proprietà di un immobile concesso in locazione, sia che ciò avvenga tramite una compravendita, una donazione o una successione ereditaria, il nuovo proprietario subentra in automatico nell’affitto già in essere e non può disdire il contratto solo perché non lo ha originariamente firmato.
Tale atto muta solo nell’aspetto soggettivo, dal lato cioè del locatore.
Ciò impone che il nuovo titolare dell’immobile dovrà osservare tutte le clausole della locazione precedentemente pattuite dal venditore, non potendo modificare né la durata né il canone né qualsiasi altra condizione.
Potrebbe farlo solo con il consenso del conduttore, con una risoluzione anticipata della locazione e sottoscrizione di una nuova scrittura privata.
L’acquisto di un immobile come prima abitazione non incide sulla durata del contratto di locazione stipulato precedentemente dal venditore, che pertanto continua il proprio corso.
Il nuovo proprietario può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza solo nei casi indicati dall’articolo 3, comma 1, lettera a), della Legge 431/1998, tra cui rientra l’intenzione di destinare l’immobile a uso abitativo proprio o per la sua famiglia.
Il tutto dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.
Oppure egli può indicare qualche altro motivo tra quelli tipici indicati nel citato articolo 3, ossia:
l’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento nello stesso Comune;
l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’immobile;
l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti.
In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
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