Cosa succede al contratto di locazione se cambia il proprietario?
Alberto Sorrentino
2025-08-15 09:02:18
Numero di risposte
: 11
Nel diritto locativo si applica il principio secondo cui, in caso di vendita dell'immobile, il contratto di locazione viene generalmente trasferito all'acquirente dell'immobile locato.
La Suprema Corte ha ritenuto che, sulla base della formulazione dell'art. 261 del Codice delle obbligazioni svizzero, non è necessario che il contratto di locazione abbia avuto inizio e che dunque la conclusione del contratto di locazione sia sufficiente per il trasferimento del contratto di locazione ad un nuovo proprietario.
Questa è certamente una buona notizia per gli inquilini che hanno già disdetto un contratto di locazione esistente e fanno affidamento su un nuovo contratto di locazione già concluso, ma non ancora iniziato prima del cambio di proprietà dell'immobile.
Se quanto garantito si rivela errato, l'acquirente può comunque far valere il proprio diritto all'uso dell'immobile e risolvere il contratto di locazione con il conduttore a partire dal successivo termine legale di disdetta.
L'acquirente diventa responsabile per i danni all'inquilino, ma dovrebbe essere in grado di trasferire tale responsabilità in capo al venditore sulla base della garanzia da quest'ultimo ottenuta.
Eliziario Pellegrino
2025-08-04 11:26:13
Numero di risposte
: 13
Il cambio di proprietà ha effetti parzialmente diversi sul contratto di affitto e/o locazione a seconda che si tratti di locale commerciale ovvero ad uso abitativo.
Il conduttore che non esercita il diritto di prelazione deve subire il cambio della proprietà dell’immobile.
Ma il nuovo titolare è obbligato a rispettare il contratto in essere, non potendolo modificare sino alla sua naturale scadenza.
Quindi, il locatore, benché mutato, non ha alcun potere sull’inquilino e non può sfrattarlo.
Anche in questo caso, però, il contratto di locazione prosegue con il nuovo titolare dell’immobile senza alcuna modifica.
Quest’ultimo, quindi, non potrà pretendere un aumento del canone di locazione o una revisione delle condizioni contrattuali sino alla scadenza del contratto stesso.
Giuseppa Romano
2025-07-25 19:46:59
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: 22
La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Diana Longo
2025-07-25 14:34:07
Numero di risposte
: 20
In caso di cessione della proprietà di un immobile concesso in locazione, sia che ciò avvenga tramite una compravendita, una donazione o una successione ereditaria, il nuovo proprietario subentra in automatico nell’affitto già in essere e non può disdire il contratto solo perché non lo ha originariamente firmato.
Tale atto muta solo nell’aspetto soggettivo, dal lato cioè del locatore.
Ciò impone che il nuovo titolare dell’immobile dovrà osservare tutte le clausole della locazione precedentemente pattuite dal venditore, non potendo modificare né la durata né il canone né qualsiasi altra condizione.
Potrebbe farlo solo con il consenso del conduttore, con una risoluzione anticipata della locazione e sottoscrizione di una nuova scrittura privata.
L’acquisto di un immobile come prima abitazione non incide sulla durata del contratto di locazione stipulato precedentemente dal venditore, che pertanto continua il proprio corso.
Il nuovo proprietario può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza solo nei casi indicati dall’articolo 3, comma 1, lettera a), della Legge 431/1998, tra cui rientra l’intenzione di destinare l’immobile a uso abitativo proprio o per la sua famiglia.
Il tutto dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.
Oppure egli può indicare qualche altro motivo tra quelli tipici indicati nel citato articolo 3, ossia:
l’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento nello stesso Comune;
l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’immobile;
l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti.
In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
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