Cosa comporta la cessione di un contratto di locazione?

La cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo è disciplinata dall’art. 36 della Legge 27.07.1978 n. 392. Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La cessione della locazione è efficace già quando, ai sensi dell’art. 1326 c.c., il proponente ha conoscenza dell’accettazione da parte dell’altro, purché sia contestualmente ceduta o locata l’azienda condotta nell’immobile e sia data comunicazione della cessione al locatore ceduto. Il locatore, ricevuta la comunicazione di cessione del contratto di locazione e in presenza di gravi motivi, può opporsi alla predetta cessione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. L’opposizione del locatore non preclude l’efficacia della cessione, ma si caratterizza per la funzione di sospenderne l’efficacia nei suoi confronti. Il conduttore originario risponde nei confronti del locatore anche per i debiti locatizi successivi alla cessione, come ad esempio per il pagamento del canone dovuto dal cessionario, a meno che non sia stato espressamente liberato dal locatore ceduto. Il cedente risponde solidalmente al cessionario, ma, comunque, in via sussidiaria rispetto a quest’ultimo.

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parties può prevedere un corrispettivo. La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

La compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente l’ingresso dell’acquirente sia negli obblighi che nei diritti derivanti dal contratto di locazione, sicché questi si trova nell’identica posizione ricoperta dal contraente originario, senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione. Il subentro è disposto dalla legge. Nell’ipotesi appena delineata, l’atto da cui scaturisce la cessione (atto di compravendita avente ad oggetto l’immobile locato) deve essere regolarmente registrato, sicché l’Agenzia delle Entrate avrebbe comunque la possibilità di averne “notizia”. D’altro canto, ove si ritenesse che in tal caso l’imposta fissa di 67 euro sia comunque dovuta, in quanto la nota all’art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 dispone il pagamento di essa anche per le cessioni senza corrispettivo, la comunicazione della cessione dovrebbe avvenire a norma dell’art. 19 del DPR 131/86, in quanto si configurerebbe un evento idoneo a determinare ulteriore liquidazione di imposta. Un indizio per risolvere la questione potrebbe, forse, essere desunto dalla circ. n. 20/2012 nella quale, nel fornire chiarimenti sulla cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate ha espressamente affrontato il caso di vendita dell’immobile locato. In quella sede (§ 5), infatti, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di trasferimento dell’immobile locato, l’opzione per la cedolare secca, operata dall’originario proprietario (cedente) cessa di avere efficacia in relazione all’IRPEF, dal momento del trasferimento immobiliare; mentre continua ad avere effetto, ai fini dell’imposta di registro e di bollo, fino al termine dell’annualità contrattuale. Inoltre, secondo l’Agenzia, l’acquirente che subentra nel contratto di locazione può, a sua volta, optare per la cedolare secca presentando il modello 69 entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del subentro. La circolare non chiarisce espressamente se il subentro del locatore dia luogo ad obbligo di pagamento dell’imposta di registro per la “cessione” del contratto. Tuttavia, il fatto che la circolare non faccia riferimento all’effetto “sostitutivo” della cedolare secca sull’imposta dovuta per la cessione pare indurre ad escludere che l’imposta sia dovuta.

La cessione del contratto di locazione comporta il trasferimento dei diritti e degli obblighi scaturenti dal vincolo contrattuale. Affinché avvenga la cessione del contratto di locazione, devono sussistere due elementi essenziali: l’accordo tra il cedente e il cessionario, il trasferimento dei diritti e degli obblighi scaturenti dal vincolo contrattuale. Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La cessione (dell’azienda) diventerà inopponibile da parte del locatore, qualora il conduttore non adempia all’obbligo di comunicazione. Laddove, invece, il locat

Si parla di cessione se il locatore o il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. Se l’accordo tra le parti non prevede il pagamento di un corrispettivo, occorre versare l’imposta di registro in misura fissa. In caso contrario, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito. Il pagamento va fatto entro 30 giorni tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la cessione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.