Chi cede il contratto di locazione è responsabile se il nuovo inquilino non paga?

In caso di cessione del contratto di locazione effettuata ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal mero "beneficium ordinis", che consente al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il contratto, solo dopo che si sia consumato l'inadempimento del nuovo conduttore. Nel caso di plurime cessioni "a catena" caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, si configura tra tutti i cedenti "intermedi" del contratto stesso un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in mancanza di una limitazione ex lege, si applica la regola della presunzione di solidarietà, in virtù della quale tutti i cedenti non liberati dal locatore risponderanno in solido tra loro dell'obbligazione inadempiuta. In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda è esercitata, il locatore, in caso di inadempimento del cessionario, può agire, ex articolo 36 della legge n. 392 del 1978, nei confronti del cedente per il pagamento del canone, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo, senza che assuma alcun rilievo la dilatazione temporale del vincolo obbligatorio per l'intervenuta rinnovazione tacita del contratto. Nell'ipotesi di cessione di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile dove viene esercitata l'azienda, il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione o locazione dell'azienda. Tuttavia lo stesso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo.

La cessione di cui all’art. 36 non ha effetti liberatori per il cedente, come si evince dal tenore letterale della disposizione, per la quale il locatore può agire contro il cedente, in presenza dell’inadempimento del cessionario, a meno che non lo abbia liberato. La comune cessione del contratto -quella di cui agli artt. 1594 cod. civ. e 2 I. n. 392 del 1978-,invece, ha effetti liberatori per il cedente (anche conduttore) e il locatore ceduto può agire contro il cedente, in presenza dell’inadempimento del cessionario, solo se ha dichiarato di non liberarlo. Il locatore d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione è, pertanto, legittimato a chiedere il pagamento dei canoni di locazione ad entrambe i conduttori, responsabili in solido per il mancato adempimento dell’obbligo di pagare i canoni d’affitto, in assenza di un atto di liberazione del cedente da parte del proprietario dell’immobile. Se l’effetto naturale del negozio è la responsabilità sussidiaria del cedente- rileva la Corte di Cassazione con sentenza n. 7430 del 23 marzo 2017- in base al c.d. principio di semplificazione analitica della fattispecie, la dichiarazione del locatore ceduto è fatto estintivo dell’effetto negoziale con contenuto liberatorio per il cedente. Il ceduto allega infatti il fatto costitutivo (la responsabilità sussidiaria del cedente), non quello estintivo del diritto fatto valere. Sul cedente, quale parte cui compete nella dinamica processuale l’opposizione del fatto estintivo, incombe l’onere della relativa prova. Trova così coerente applicazione la regola sull’onere della prova di cui all’art. 2697, comma 2, cod. civ. in base alla quale l’onere della prova del fatto estintivo incombe sul convenuto.

La risposta pare affermativa. Una recente sentenza ha richiamato un orientamento costante della Suprema Corte in forza del quale è stato più volte affermato che in caso di cessione di azienda, con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda è esercitata, la disciplina recata dalla predetta norma comporta che, se il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione o locazione dell'azienda, tuttavia lo stesso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. La Corte ha pure affermato che, in caso di plurime cessioni a catena, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, si viene a configurare, tra tutti i cedenti intermedi del contratto stesso, un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà, in virtù della quale tutti i cedenti non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell'obbligazione inadempiuta dall'attuale conduttore.