Come funziona un contratto di affitto parziale?

Il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra uno o più vani di una cosa immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Aggiungendo: in uso esclusivo e con uso condiviso degli spazi restanti. Si intende, inoltre, che la destinazione d'uso possa essere abitativa o di altro tipo, che la superficie locata possa essere ammobiliata o meno, e che il locatore possa essere tanto il proprietario quanto l'inquilino, il comodatario o l'usufruttuario. In sostanza, il contratto di affitto parziale presenta requisiti analoghi a quelli previsti per il contratto di locazione standard. Se stipulato a uso abitativo, la sua durata rispecchia quindi le classiche opzioni: a canone libero, ossia 4+4, a canone concordato, ossia 3+2, di tipo transitorio, di tipo transitorio per studenti, di tipo breve. Poiché la peculiarità di questo contratto sta nel fatto che la locazione non riguarda l'intero immobile, è molto importante distinguere le zone concesse in uso esclusivo da quelle a uso comune, specificando pure se l'accordo ne escluda qualcuna. Il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle entrate, pena annullamento. La registrazione conferisce data certa a quanto pattuito.

Con il contratto di locazione parziale una parte si obbliga a far godere all’altra uno o più vani del proprio immobile, per un determinato lasso di tempo. La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera unità immobiliare, bensì solamente una sua parte. La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa, quanto usi differenti da quello abitativo. Il contratto può avere la medesima durata di contratto di locazione “ordinario”. Anche il contratto di locazione parziale, così come tutte le altre tipologie di contratto di locazione, deve essere registrato.

Nel silenzio di specifiche disposizioni normative, si ritiene che il contratto di locazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo segua le regole ordinarie. Fondamentalmente si tratta di un ordinario contratto di locazione nel quale dovranno essere indicate, con specifica clausola, gli spazi che vengono concessi in affitto. Sul contratto, in questo caso, dovranno essere indicati: la data della stipula, i dati, anche fiscali, delle parti interessate, la descrizione precisa della porzione di immobile concessa in locazione, il canone di locazione con le relative modalità di pagamento, la durata della locazione, le richieste informazioni relative all’Attestazione di Prestazione Energetica. Dato che né la Legge numero 392/78 né la Legge numero 431/98 prevedono una specifica definizione di contratto di locazione parziale, né agevolazioni per questa particolare situazione, anche per l’affitto di una sola porzione dell’immobile è richiesta la forma scritta e la registrazione del contratto. Pertanto, in relazione a ciò, in caso di presentazione del contratto all’ufficio, il contribuente deve portare con sé: almeno due originali del contratto da registrare, un contrassegno telematico da 16 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe, il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato, la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate, nel 2011, con la Circolare numero 26/E, ha precisato che l’adesione al regime di cedolare secca per una locazione parziale dell’immobile vincola all’utilizzo di questo regime anche per l’eventuale locazione parziale delle restanti parti dell’abitazione. Il legislatore prescrive la forma scritta, in assenza della quale il contratto è nullo. Entro i 30 giorni dalla stipula le parti dovranno procedere con l’obbligatoria registrazione del contratto; con l’unica eccezione di quei contratti di durata inferiore ai 30 giorni durante l’intero anno nei confronti del medesimo locatario.

La locazione parziale è il contratto col quale una parte si obbliga a concedere all’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato canone. La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa, quanto usi differenti da quello abitativo. La durata del contratto di locazione parziale può avere la medesima durata del contratto di locazione ordinario. La caratteristica fondamentale della locazione in esame sta nel fatto che ad essere affittata non è l’intero immobile, ma solamente una sua parte. Nel contratto andranno individuate chiaramente le parti dell’unità immobiliare concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, le parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione escluse dal contratto. La registrazione del contratto è obbligatoria se la durata supera i 30 giorni, pena la nullità del contratto stesso. Chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare a uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 26/E del 2011 ha specificato che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. L’Agenzia ha chiarito che nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale, è dovuta la sola IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”. Mentre sono dovute siamo l’IMU che la cedolare secca (o l’IRPEF) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%”.