Cosa spetta al proprietario e cosa spetta all'inquilino?

L’art. 1576 codice civile stabilisce che spettano all'inquilino le spese di piccola manutenzione ordinaria, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione. SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO: sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti; manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento SPESE A CARICO DELL’INQUILINO - manutenzione ordinaria e piccole riparazioni; consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione; La manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario; pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale; manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico; manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti; manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario; manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento

Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri. Ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. Ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile. Ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso. Spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate. Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la diligenza del buon padre di famiglia. Ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite. Ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata. Ha l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione, anche se causate ad esempio da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti non imputabili all’inquilino. In caso voglia apportare dei cambiamenti all’abitazione, l’inquilino deve chiedere il permesso al proprietario. Le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione. Oltre all'affitto mensile, ci sono varie spese che un inquilino deve sostenere regolarmente: spese di consumo, eventuali spese per pulizie e luce delle scale e spese condominiali o eventuali lavori di miglioria dell'appartamento. Mentre al proprietario spettano le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata del palazzo, eventuali danni interni non causati dall'inquilino.

Le piccole spese di ordinaria manutenzione che prevedono riparazioni o sostituzioni dal costo contenuto sono di norma a carico dell’inquilino. Invece, le spese che richiedono un intervento piuttosto oneroso, riconducibili alla straordinaria manutenzione, competono solitamente al proprietario. L’inquilino deve occuparsi della sostituzione o riparazione di lampadine, prese di corrente e interruttori. Al proprietario spetta ad esempio la sostituzione di citofono o videocitofono e il rifacimento dell’impianto elettrico. La riparazione delle tubature, le spese dovute a infiltrazioni, la sostituzione dei sifoni e tutta la manutenzione straordinaria su impianto idrico, riscaldamento e condizionamento di norma competono al proprietario. All’inquilino spettano invece la pulizia e le attività di manutenzione ordinaria. Solitamente, l’inquilino è responsabile per la tinteggiatura di pareti e soffitti, il ripristino degli intonaci, la pulizia delle superfici e la manutenzione della carta da parati. Il locatore paga invece le spese dell’eventuale sostituzione di parquet, piastrelle e altri pavimenti o rivestimenti. Per serramenti, porte, tapparelle, veneziane, serrande e tende dell’immobile quasi tutto l’onere di eventuali sostituzioni spetta al proprietario. All’inquilino restano le riparazioni, soprattutto quelle su parti accessorie come la corda di una tapparella. In caso di serratura della porta di ingresso difettosa: se l’intervento è dovuto alla vetustà della porta, l’onere è del locatore; se il motivo è un tentativo di furto la spesa spetterebbe all’affittuario. In caso di guasti a lavatrici, lavastoviglie, piani cottura, caldaie e altri elettrodomestici, è buona norma chiamare l’assistenza autorizzata del marchio. In questo caso il locatario paga le piccole riparazioni, come ad esempio la sostituzione di un fornello o di un oblò. Ma se il tecnico dovesse constatare che occorre cambiare un pezzo interno allora il pagamento dovrebbe competere al proprietario come per l’intervento sulla pompa di scarico della lavatrice. Se l’immobile è affittato arredato, l’inquilino è responsabile per eventuali danni ai mobili salvo la naturale usura del tempo. Se un tavolo o un divano viene consegnato nuovo e dopo un anno si rompe, probabilmente la riparazione o la sostituzione spetterà all’inquilino. Se invece il mobile era vecchio la questione potrebbe essere risolta con una equa ripartizione delle spese.

Le differenze incidono soprattutto sulle spese, dove bisogna definire a monte quali spettano al padrone di casa e quali, invece, all’inquilino. In genere, sono a carico del locatore tutte quelle spese che riguardano la gestione straordinaria, cioè quelle relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile. L’inquilino, invece, dovrà farsi carico delle spese ordinarie. Si tratta dunque dei costi relativi alle opere per mantenere in efficienza l’immobile e per rimuovere il deterioramento prodotto dall’utilizzo del bene locato. All’inquilino spettano le spese per: la manutenzione ordinaria di ascensore antenna televisiva e illuminazione pulizia annuale, impianto e filtri, messa a riposo stagionale; lettura contatori; forza motrice, combustibile; consumo combustibile, acqua, energia elettrica disotturazione dei pozzetti e condotti Mentre il proprietario dell’abitazione paga in caso di installazione, manutenzione straordinaria e adeguamento a nuove disposizioni di legge. Spettano all’inquilino nel caso in cui l’appartamento sia affittato. Infatti solo la manutenzione del balconi compete al proprietario dell’appartamento, che è l’unico titolare, mentre la manutenzione del rivestimento esterno del balcone aggettante, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete all’inquilino. Le spese per il servizio di portineria, invece, sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.