Quanto tempo ci vuole per lo sfratto?

Quando scatta lo sfratto? Lo sfratto e la risoluzione del contratto di affitto si possono verificare in due casi: per scadenza del contratto, ossia per il termine della locazione; per morosità, cioè per il mancato pagamento del canone di locazione. Nel secondo caso, lo sfratto, nelle locazioni a uso abitativo, può intervenire secondo questi termini: se c’è stato il mancato pagamento anche di una sola mensilità; se il ritardo è di almeno 20 giorni rispetto al termine di pagamento indicato nel contratto; se l’inquilino non versa la sua parte delle spese condominiali entro 60 giorni dalla richiesta di pagamento e se la somma è superiore ad almeno due mensilità del canone di affitto. Il procedimento che porta allo sfratto inizia con una diffida scritta dell’avvocato, in cui viene intimato al locatario di lasciare l’immobile e pagare i canoni dovuti; poi, vi è la notifica dell’atto giudiziale, ossia l’intimazione di sfratto per morosità, consegnata a mano dall’ufficiale giudiziale, nella quale è indicata la data dell’udienza, fissata a non meno di 20 giorni dalla citazione. Se all’udienza per la convalida dello sfratto l’inquilino non si presenta, il Giudice emette un’ordinanza con l’ordine di liberare l’appartamento entro 10 giorni. Se dopo 10 giorni l’inquilino non lascia la casa, il locatore dovrà rivolgersi all’ufficiale giudiziario per l’esecuzione forzata. Quindi, nel complesso, prima che lo sfratto diventi esecutivo possono passare due o tre mesi. I tempi si possono anche allungare qualora all’udienza l’inquilino proponga opposizione allo sfratto dimostrando l’avvenuto pagamento o dei vizi procedurali oppure chieda al Giudice la concessione di un termine di 90 giorni per pagare quanto dovuto.

La durata della procedura di sfratto esecutivo può variare notevolmente. In media, una procedura di questo tipo si risolve con la liberazione del locale in 6 mesi o 1 anno dal giorno dell'apertura del fascicolo. Di solito, quando si agisce in presenza di morosità, la data dell'esecuzione viene fissata entro 60-90 giorni. Secondo la legge, la data di rilascio deve essere fissata entro 6 mesi dalla conferma dello sgombro o, in casi eccezionali, entro 12 mesi. Tra l'invio del precetto e l'esecuzione effettiva dello sfratto, possono passare da 4 a 6 mesi. Di conseguenza, posso avere un lasso di tempo compreso tra 8 e 12 mesi per essere sfrattato dall’abitazione. L'udienza per la conferma può essere fissata entro 20 giorni dalla notifica dell'ordine di sfratto. Ciò nonostante, ci sono alcuni casi in cui può andare meglio con risoluzioni definitive in poche settimane. Una volta avvenuta l'udienza di convalida, il Giudice deve stabilire la data ultima di rilascio dell’abitazione, dopo la quale inizia l'esecuzione forzata. È impossibile fare una previsione precisa, poiché ci sono molte variabili che incidono nello sfratto esecutivo sulla tempistica. In primo luogo, tutto dipende dalla data che il Magistrato stabilisce per l'esecuzione.

Non c’è un ordine di tempo preciso e nettamente prevedibile, poiché sulla durata di un procedimento di sfratto possono incidere fattori quali l’agenda del magistrato assegnato, la congestione del Tribunale competente, il numero di risorse a disposizione della cancelleria di riferimento, il calendario dell’ufficiale giudiziario, ecc. Tuttavia, sulla base dell’esperienza di chi scrive, è possibile affermare che oggi in Italia per giungere a sfrattare un inquilino inadempiente o semplicemente moroso siano necessari dai 6 ai 9 mesi. La messa in opera del procedimento di sfratto impone una serie di valutazioni preliminari, utili per chiarire quali sono le cause oggettive che legittimano una domanda di sfratto e raccogliere i documenti a supporto. Tali attività esulano dal computo appena esposto e dipendono anche dalla collaborazione del Cliente.

Una volta che il giudice ha convalidato lo sfratto, il locatore ha 60 giorni per iscrivere a ruolo la procedura. Dopodiché viene notificato un precetto per il rilascio dell’immobile entro 10 giorni. L’ufficiale giudiziario fissa un primo accesso entro 30–45 giorni. Se l’inquilino non lascia l’immobile, si fissa un secondo accesso forzato, anche con carabinieri. In sintesi, i tempi medi per ogni fase sono i seguenti: Convalida → iscrizione a ruolo entro 60 giorni. Iscrizione → precetto 5–10 giorni. Precetto → primo accesso 30–45 giorni. Primo → secondo accesso (se necessario) 15–30 giorni. Totale medio 60–90 giorni. In alcune città ad alta densità, si possono superare i 120 giorni, specie se serve l’autorizzazione del prefetto per la forza pubblica. Dopo il precetto, in genere 10 giorni. Ma il rilascio può essere richiesto anche subito, se previsto. Dai 60 ai 120 giorni. Fino a 6 mesi se serve forza pubblica o ci sono situazioni complesse. Sì, lasciando l’immobile spontaneamente prima del secondo accesso o pagando i canoni arretrati.