Come mandare via l'inquilino prima della scadenza?

Il contratto di affitto prevede una durata minima che è stabilita dalla legge e le parti non possono modificare questo aspetto. Alla prima scadenza, il locatore potrà quindi dare disdetta del contratto di affitto, ma solamente se sussiste uno dei seguenti casi: la necessità da parte del locatore – oppure di altri membri della sua famiglia come il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado in linea retta – di abitare l’immobile oppure di adibirlo ad attività commerciale, artigianale o professionale. Il locatore deve comunicare all’inquilino la disdetta e quindi il proprio diniego alla rinnovazione del contratto tramite una lettera inoltrata a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, Pec o fax, almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Tale lettera deve spiegare esplicitamente, a pena di nullità, quale delle motivazioni sussiste, in modo tale da dare la possibilità al conduttore di verificare, e deve indicare la data entro la quale il conduttore deve lasciare l’immobile. Il locatore, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile, ha 12 mesi di tempo dalla consegna dello stesso per realizzare l’intenzione per cui ne ha richiesto la restituzione. Qualora il locatore non rispetti l’intento che ha posto alla base della disdetta dell’affitto, l’inquilino può fargli causa in tribunale e chiedere il ripristino del contratto di locazione oppure il risarcimento del danno.

La legge stabilisce che il proprietario può agire alla prima scadenza contrattuale, solo per specifiche esigenze. Nei contratti a canone libero (4+4 anni), questo avviene dopo i primi quattro anni, mentre nei contratti a canone concordato (3+2 anni), la scadenza è dopo i primi tre anni. Per avviare la procedura, è necessario inviare una comunicazione scritta, indicare chiaramente i motivi e rispettare le tempistiche legali. Il rilascio dell’immobile deve avvenire nei termini previsti dal contratto, salvo diversa disposizione giudiziaria. Se l’inquilino si rifiuta di lasciare l’abitazione, il locatore può rivolgersi al tribunale per ottenere un’ordinanza di sfratto. La procedura, benché complessa, tutela entrambe le parti e richiede un approccio meticoloso per evitare contestazioni legali. La legge riconosce che il locatore ha diritto al canone di affitto, ma protegge l’inquilino che necessita di un’abitazione. Tuttavia, quando il proprietario dimostra una necessità reale e comprovata, personale o familiare, è possibile richiedere la cessazione anticipata del contratto. Questo caso è definito come “sfratto per necessità” e richiede il rispetto di tutte le procedure previste dalla normativa vigente.

Il locatore non può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto, a meno che non ricorrano circostanze particolari previste dalla legge. La disdetta anticipata del locatore è ammessa soltanto per evitare il rinnovo e quindi mai in maniera antecedente alla prima scadenza, purché ne sussistano i requisiti. L’unico caso in cui l’inquilino può essere mandato via prima ancora della scadenza riguarda le ipotesi di sfratto. Lo sfratto per morosità può essere attuato se l’inquilino non ha versato il pagamento di un canone o delle spese condominiali in misura uguale o superiore al valore di due mensilità del canone, con ritardo di almeno 20 giorni. Il locatore può chiedere di liberare l’appartamento soltanto per esigenze davvero rilevanti. Il locatore deve informare l’inquilino, inviandogli una comunicazione che l’inquilino deve ricevere almeno 6 mesi prima rispetto alla prima scadenza del contratto, contenente i motivi specifici e con specificata la data di uscita prevista.