Quando il proprietario può disdire il contratto di locazione commerciale?

Secondo la legge, le parti possono mettersi d’accordo affinché l’inquilino possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, l’inquilino può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. La legge garantisce quindi all’inquilino della locazione commerciale di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi, purché ricorrano gravi motivi che rendono intollerabile la prosecuzione dell’affitto. I gravi motivi che giustificano il recesso devono consistere in fatti improvvisi e inattesi, sopraggiunti all’iniziale conclusione del contratto, che non dipendono dalla volontà del conduttore. I gravi motivi possono consistere, ad esempio, nel fallimento dell’attività economica oppure nella sopraggiunta inidoneità dell’immobile ad ospitare l’inquilino per via di un problema strutturale, di infiltrazioni non riparate dal locatore, ecc. I gravi motivi potrebbero riguardare anche le condizioni di salute dell’inquilino il quale, non potendo più proseguire la propria attività, è costretto a cessarla. Non costituiscono gravi motivi che giustificano il recesso dalla locazione le ragioni puramente personali, ad esempio di convenienza economica, come aver trovato un immobile a un canone inferiore.

Il contratto di affitto commerciale 6+6 si rinnova in automatico dopo i primi 6 anni. Per legge, spetta al locatario la facoltà di inviare al proprietario dell’immobile una comunicazione anticipata qualora non intendesse proseguire oltre i tempi minimi previsti dalla legge e dal contratto. La comunicazione di disdetta va inviata al proprietario dell’immobile, tramite posta certificata PEC o raccomandata A/R, con preavviso di 12 mesi prima dello scadere del sesto anno. In realtà, è possibile disdire con 6 mesi di preavviso, a patto che questa possibilità sia stata concordata tra le parti, e inserita come clausola scritta sul contratto. I 6 mesi valgono anche in caso di gravi motivi, oggettivi e non prevedibili. La comunicazione scritta deve riportare le seguenti informazioni: identità del destinatario, oggetto della raccomandata o PEC con riferimento al contratto di locazione, informazioni anagrafiche del mittente, testo in cui si specifica di volere disdire e non proseguire per ulteriori 6 anni. Il contratto 6+6 si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni in caso di mancato invio della comunicazione di disdetta. A questo punto l’inquilino può decidere di proseguire per ulteriori 6 anni, come da rinnovo automatico, oppure recedere anticipatamente. Il recesso deve essere comunicato con 6 mesi di anticipo dal momento in cui si intende lasciare l’immobile.

Il locatore può avvalersi del recesso anticipato alla prima scadenza, bloccando il rinnovo automatico oppure quando ha necessità abitative in relazione all’immobile locato. Nel caso in cui si tratti di locale commerciale, il locatore può disdire in qualsiasi momento, a patto che venga data apposita comunicazione al locatore con almeno 6 mesi di anticipo per disdetta anticipata, oppure 12 mesi per mancato rinnovo. Il locatore, invece, può disdire un contratto di affitto commerciale per gli stessi motivi che rendono valida la disdetta dei contratti ad uso abitativo, corrispondendo al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità. L’obbligo del locatore, in questo caso, è inviare una lettera recesso anticipato contratto affitto commerciale al conduttore con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto. La comunicazione deve avvenire in forma scritta per raccomandata A.R. o tramite p.e.c. e, se non vi è indicata una clausola esplicita di riferimento al preavviso, dovrà essere comunicato il recesso entro sei mesi prima della naturale scadenza del contratto di locazione.

Il proprietario può disdire il contratto di locazione commerciale qualora ricorrano gravi motivi, come previsto dall'articolo 27, ultimo comma, della Legge 392 del 1978. Fondamentalmente, a prescindere dalle previsioni contrattuali, la legge riserva al conduttore il diritto di recedere dal contratto di locazione stipulato, nel caso in cui ricorrano dei “gravi motivi”, dandone preavviso al locatore, sei mesi prima, con lettera raccomandata o altro strumento equivalente. Costituisce grave motivo quell’evento che, sopravvenuto dopo la stipula del contratto, è estraneo alla volontà del conduttore, capace di rendere troppo gravosa per quest’ultimo la prosecuzione del contratto. La gravità della motivazione, si sa, è un concetto assai relativo, motivo per cui i chiarimenti forniti dalla Corte a riguardo forniscono delle linee guida di una certa utilità. L’evento dovrebbe possedere le caratteristiche dell’imprevedibilità e dell’eccessiva onerosità: la gravità dell’onere dovrebbe presentare dei profili di oggettività, non potendosi risolvere nella semplice antieconomicità dell’attività svolta nella sede. È precisato infatti che la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, quanto piuttosto deve consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata.