Cosa succede alla seconda scadenza del contratto di locazione commerciale?

Se il locatore non ha potuto impedire la rinnovazione automatica del contratto di locazione commerciale nel momento in cui è maturata la sua “prima scadenza”, mancando i presupposti per la disdetta circostanziata, egli è libero di far cessare il rapporto quando scatta la scadenza del secondo periodo di durata. Rinnovatosi almeno una volta il rapporto di locazione, il locatore diviene libero di impedirne qualsiasi ulteriore prosecuzione. Resta ovviamente la necessità che la disdetta abbia forma scritta e pervenga effettivamente alla controparte nel rispetto dell’inderogabile termine di preavviso previsto dalla legge. Sul piano giuridico, al maturare della seconda scadenza contrattuale il locatore è libero di far cessare il contratto, disdettandolo per tempo senza essere tenuto ad indicare i motivi della propria decisione. Sotto l’aspetto economico, però, sussiste un freno per il locatore, rappresentato dall’obbligo di dover corrispondere al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art.34 della legge 392/1978.

La legge stabilisce sempre un meccanismo che consente al conduttore di rimanere nell’immobile un tot di anni, per consentirgli di sviluppare la sua attività. Il senso è quello di prevedere un meccanismo di 6+6 anni, con rinnovo automatico alla prima scadenza. Ma che cosa succede alla seconda scadenza, invece? Il problema, infatti, è che alla seconda scadenza le parti hanno solitamente interessi contrapposti, specialmente in fase di crisi economica: il locatore di solito vuole aumentare il canone alla seconda scadenza, rinegoziando il contratto, per cui ha interesse a che il contratto si fermi e quindi possa rinegoziarlo. Il contratto può certamente prevedere clausole che considerino comunque risolto il contratto alla seconda scadenza, quindi anche senza inviare disdette non motivate. L’altra ipotesi è che le parti inviino almeno 12 mesi prima una disdetta non motivata, in quanto alla seconda scadenza la disdetta per la seconda scadenza non deve più essere motivata come nella disdetta alla prima scadenza. Oltre alla domanda sulla possibilità di derogare ai regimi legali, molti si chiedono se è dovuta l’indennità di avviamento, ma anche qui, se le parti hanno previsto fin dall’inizio che il contratto finiva alla seconda scadenza, il conduttore non può rimangiarsi questa volontà, affermando che la fine del contratto dipende solo dal locatore, che è poi il requisito per il pagamento dell’indennità di avviamento.

Alla seconda scadenza ambo le parti hanno la facoltà di disdire il contratto, dandone comunicazione con almeno 12 o 18 mesi di preavviso. In mancanza della disdetta il contratto è rinnovato automaticamente alle stesse condizioni. Il conduttore può recedere dal contratto quando il contratto preveda espressamente tale possibilità o se, in dipendentemente da tale previsione, ricorrano gravi motivi. In quest'ultimo caso, il conduttore dovrà indicare i gravi morivi che giustificano il recesso del contratto di locazione.

Dopo i primi 4 anni di accordo tra le due parti, scatta il tacito rinnovo dell’affitto 4+4. Dopo 8 anni dalla stipula del contratto di locazione, quindi alla seconda scadenza, l’accordo giunge alla sua scadenza naturale. Da questo momento, sia il locatore che il conduttore hanno la facoltà di rescindere il contratto senza necessità di motivazioni particolari, fornendo di norma – salvo diversi accordi - un preavviso di 6 mesi. Nel caso in cui nessuna delle due parti avanzi la volontà di terminare l’accordo, questo si rinnova automaticamente per altri 4+4 anni. La legge, infatti, regola la durata minima del contratto, che deve essere di 4 anni, ma non mette un limite sul numero di rinnovi che è possibile fare. Il contratto ricognitivo del precedente può avere una durata di quattro anni, che possono essere rinnovati salvo disdetta.