Quanto costa la pratica di usucapione?

Sotto il profilo dell'imposizione indiretta, agli atti dell'autorità giudiziaria che accertano l'acquisto della proprietà di beni immobili per usucapione, si applica l'imposta di registro al 9% per un importo minimo di 1.000 euro. Inoltre, le imposte ipo-catastali sono pari a 50 euro ciascuna. Pertanto le agevolazioni tributarie descritte per l’accordo di mediazione possono essere applicate anche all’accordo conciliativo che accerta l’usucapione di beni immobili e quindi, nel caso esaminato: l'imposta proporzionale di registro è dovuta per la parte eccedente il valore di euro 50 mila euro; non sono dovute le imposte ipo-catastali indipendentemente dal valore dei trasferimenti oggetto dell'accordo.

I costi previsti per l’usucapione sono: un contributo unificato, che va a scaglioni (dai 518 euro a più di mille euro in base al valore dell’immobile); l’imposta di registro; le imposte ipotecarie e catastali. Per avviare una pratica di usucapione si devono avere, in primis, delle prove. Si devono contattare le persone al corrente della situazione e che siano disposte a testimoniare davanti ad un giudice. La causa di usucapione viene avviata con un atto di citazione in giudizio, redatto da un avvocato o da un notaio, alla controparte tramite un ufficiale giudiziario e l’avvenuto accertamento dell’usucapione deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari. Per usucapire un bene una persona deve avere acquisito un bene: senza interruzione temporale (senza interruzione temporale, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve aver utilizzato in modo continuativo e senza nessuna sospensione quel bene per tutto il periodo previsto dalla legge), in modo non violento (in modo non violento, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve essere entrato in suo possesso senza atti di forza e con la piena volontà del precedente possessore), né clandestino (non clandestino, vuol dire che il soggetto che vuole usucapire il bene deve aver utilizzato il bene stesso in maniera del tutto palese, in modo che tutti ne potevano essere a conoscenza e senza sotterfugi né operazioni nascoste). Nel caso di acquisizione del bene in modo violento o clandestino, l’usucapione inizia a decorrere da quando la violenza o la clandestinità hanno avuto fine. Nel caso ci sia buona fede nell’usucapire il bene scatta l’usucapione abbreviato di 10 anni, altrimenti per far si che l’usucapione abbia luogo devono essere decorsi venti anni. Muniti di prove e di testimoni ci si rivolge ad un avvocato che avvii la pratica di usucapione. L’organismo di mediazione ascolterà le parti interessate. L’esito della mediazione può essere positivo (si riesce a raggiungere un accordo) o negativo (non si raggiunge alcun accordo). Nel momento in cui raggiungeranno un accordo, questo dovrà essere formalizzato da un notaio. Nel caso invece in cui l’accordo non ci sia (o perché non si è raggiunta un’intesa o perché non si siano presentate tutte le parti) vi sarà un verbale negativo di mediazione, che verrà presentato in Tribunale e si avvierà la pratica di usucapione in giudizio. Una pratica di usucapione può durare dai 3 ai 6 anni. E spesso, oltre ai tempi tecnici, i tempi si dilungano per la necessità di sentire i testimoni. Anche qui poi ci sono i diversi gradi di giudizio: dal primo fino in Cassazione.

Il contributo unificato, la tassa di avvio del giudizio, è calcolata a scaglioni in base al valore del diritto fatto valere. Si va da un contributo unificato di circa 518 euro per un immobile che vale da 26000 a 52000 euro a un contributo di circa 759 euro per un immobile che vale non meno di 50000 euro e non più di 2600000 euro. Se il valore del bene va da 250000 euro a 520000 euro, il contributo è di 1214 euro. La Tariffa allegata al D.P.R. n.131 del 1986 equipara le sentenze che accertano l’usucapione agli atti di trasferimento a titolo oneroso. Nel caso di un bene immobile, l’usucapione comporta il pagamento dell’imposta di registro come se si stesse acquistando attraverso un contratto di compravendita, nonostante nel diritto civile restino due discipline distinte. Chiaramente, tra le altre spese da considerare in caso di usucapione vi sono quelle legali, ovvero la parcella da pagare all’avvocato. Il costo non è preventivabile, visto che dipende dal valore del bene che si intende usucapire. Potrebbe variare da qualche centinaia di euro fino a diverse migliaia di euro, senza tenere conto anche di eventuali accertamenti disposti dal giudice e necessari per emettere una sentenza con cui accogliere o respingere la richiesta di usucapire il bene, nonostante per proprietà di scarso valore tendano a non essere effettuati.

Il costo della causa che ha per oggetto l’avvenuta maturazione dell’usucapione è strettamente connesso al valore del bene usucapito. Maggiore sarà il valore del bene conteso, maggiore sarà il valore della controversia. Il contributo unico da dover pagare segue gli appositi scaglioni previsti nei parametri forensi civili all’uopo stabiliti con Decreto Ministeriale n. 55 del 2015. Occorre precisare altresì che per i beni immobili è necessario aggiungere anche il costo dell’imposta di registro, dell’imposta catastale e di quella ipotecaria. Mediamente i costi per l’onorario di un professionista per cause del genere partono da circa 2.000€, ma sono soggetti a forti variazioni.