Qual è la durata minima di un contratto di affitto?

Come stabilito dalla legge 431/98, il contratto ha una durata minima di 3 anni, più altri 2 di rinnovo automatico. Il problema è che la norma di riferimento è ambigua rispetto alla durata del rinnovo. Infatti la legge n.431 del 1998, non specificando se allo scadere dei primi 5 anni il contratto debba ritenersi rinnovato per altri 3 o 2 anni, ha di fatto lasciato la questione della durata del rinnovo nel dubbio per circa 20 anni e ha visto spesso la giurisprudenza divisa sull'argomento. Il Decreto Crescita (D.L. n.34/2019) finalmente stabilisce un'interpretazione univoca e chiara, determinando che le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali. Nell'art. 19 bis (Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato) si legge che in mancanza della comunicazione di disdetta, "il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio." In sostanza, dopo i primi 3 anni e il successivo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione 3+2 si rinnova di altri 2 anni, e così anche in seguito, di due anni in due anni ad ogni scadenza, fino a quando non arriva la lettera di disdetta da una delle due parti.

La durata minima di un contratto di locazione varia a seconda del tipo di contratto di locazione scelto e della destinazione d'uso dell'immobile. Per i contratti di locazione a uso abitativo, esistono diversi tipi, ognuno con caratteristiche specifiche: Contratti a canone libero hanno una durata minima di quattro anni, rinnovabile automaticamente per quattro anni. Contratti a canone concordato hanno una durata minima di tre anni e massima di sei anni, con rinnovo automatico per altri due anni in assenza di accordo o disdetta. Contratti transitori hanno una durata da 1 a 18 mesi e non possono essere rinnovati automaticamente. Contratti per studenti universitari hanno una durata compresa tra 6 e 36 mesi, con rinnovo automatico per la stessa durata. Per immobili a uso industriale, commerciale, artigianale o professionale, la durata minima è di sei anni, rinnovabile per altri sei anni. Per immobili adibiti ad attività alberghiere, esercizio di imprese assimilate o attività teatrali, la durata minima è di nove anni, rinnovabile per altri nove anni. La legge impone durate minime per i contratti di locazione per garantire una certa stabilità e prevenire abusi.

La durata minima del contratto d’affitto a canone concordato non può essere inferiore a tre anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni. La durata minima del contratto d’affitto a canone libero non può essere inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato automaticamente per un periodo di altri quattro anni. La durata minima del contratto d’affitto transitorio non è fissata dalla legge. La durata minima del contratto d’affitto a studenti universitari è di sei mesi. La previsione di un termine più breve o la mancata indicazione di un termine comportano la nullità della clausola e l’applicazione automatica del termine minimo previsto dalla legge. Sull’affitto transitorio la legge fissa esclusivamente la durata massima del contratto che è di 18 mesi, senza alcuna prescrizione sulla durata minima che, si desume, può essere pari o inferiore a 30 giorni.

La durata minima di questo canone d’affitto è di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni in automatico. Questa tipologia di contratto può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi. La durata di questo contratto è di 3+2. Di solito ha una durata dai 6 ai 36 mesi, e il deposito cauzionale da versare mai superiore alle 3 mensilità. Il termine affitto breve identifica alcune formule di locazione che hanno in comune tra loro una durata inferiore rispetto all’affitto tradizionale Contratti di affitto, tassazione ordinaria e cedolare secca a confronto Una volta che si decide di affittare un immobile è necessario scegliere se optare per la tassazione ordinaria o per la cedolare secca. Ma quali sono le differenze? Per i contribuenti che preferiscono scegliere la tassazione ordinaria (o per quanti non hanno la possibilità di optare per la cedolare secca) la registrazione di un contratto di locazione comporta il pagamento di: Imposta di registro pari al 2% del canone annuo (tale importo andrà quindi moltiplicato per il numero di annualità previste e si potrà pagare annualmente o tutto insieme all’inizio); Imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto (o comunque ogni 100 righe). Irpef (per redditi fino a 75.000€ aliquota del 23%, per redditi superiori aliquota marginale del 43%) La cedolare secca è un'unica tassa con tassazione pari a: 21% del canone annuo qualora il contratto di affitto sia a canone libero 15% se è a canone concordato Per il reddito inferiore la differenza è ridotta, per quello superiore la cedolare dimezza quasi l’imposta. Attenzione! Tra società non si può fare la cedolare secca, solo tra privati.

Il contratto transitorio è un contratto temporaneo con una durata che va dai 30 giorni ai 18 mesi. La durata minima e massima del contratto di locazione a uso transitorio è stabilita dalla legge secondo l’articolo 2, comma 1, decreto 30 dicembre 2002. Nel caso in cui le due parti (locatore e inquilino) dovessero concordare un periodo inferiore a un mese o un periodo superiore a 18 mesi, la clausola sarebbe nulla. Nel primo caso si applicherà in automatico la durata minima prevista dalla legge, quindi 30 giorni; nel secondo caso la durata massima di 18 mesi. La modifica della durata dei contratti transitori riguarda il limite minimo dei 30 giorni. In questo caso, il limite minimo viene eliminato, ovvero i contratti di affitto transitorio che non hanno una durata superiore a un mese, non dovranno essere registrati.