Che cos'è il diritto di locazione?

Il diritto di locazione è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori, che trova la sua disciplina codicistica agli artt. 1571 e ss.c.c. Si tratta di un accordo a prestazioni corrispettive in quanto il locatore si impegna a consegnare l'immobile e il conduttore si impegna pagare periodicamente un canone a titolo di corrispettivo per il godimento del bene. Risulta, pertanto, un contratto caratterizzato da onerosità in quanto la concessione in godimento della cosa senza corrispettivo corrisponde ad un contratto di comodato; è un rapporto di durata, non solenne in quanto è a forma libera (la forma scritta è richiesta nel caso in cui l'oggetto consista in un bene immobile locato per una durata superiore ai nove anni). La locazione si distingue: dall'affitto (v. 1615 c.c.), in quanto questo ha per oggetto una cosa produttiva come ad esempio un'azienda; e anche dal comodato, in quanto questo è essenzialmente gratuito (v. 1803 c.c.). La disciplina codicistica (artt. 1571-1614) è stata integrata dal legislatore, in particolare in materia di locazioni di immobili urbani. La legge 27 luglio 1978, n. 392, c.d. legge sull'equo canone, è decisamente improntata alla tutela della persona del conduttore, considerata la parte "debole" del rapporto. La normativa è quindi fortemente limitativa dell'autonomia contrattuale, anche se tendente a superare la legislazione codicistica ed avvicinare la disciplina alle regole del libero mercato. La legge 392/1978, tra le altre cose, prevedeva, per le locazioni ad uso abitativo, una durata minima quadriennale del rapporto e modalità di determinazione del canone massimo percepibile. Successivamente, con il d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, nella legge 8 agosto 1992, n. 359, il legislatore ha stabilito che, a certe condizioni, il canone fosse liberamente determinabile dalle parti. Infine, la legge 9 dicembre 1998, n. 431, prevede, da un lato, la possibilità di determinare liberamente il corrispettivo della locazione (di durata minima pari ad anni 4+4, salvo disdetta alla prima scadenza e nei casi consentiti).

Il diritto di locazione è un contratto mediante il quale il proprietario trasferisce a un altro soggetto il diritto di utilizzare un locale commerciale per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo denominato canone. Si tratta quindi di un diritto al rinnovo del contratto di locazione di cui beneficia il proprietario di un'impresa. Questo diritto si applica in particolare quando il proprietario non è lui stesso proprietario dei muri, ma semplicemente l'affittuario del locale commerciale. Ciò significa che quest'ultimo ha la garanzia di poter continuare a gestire la propria attività nello stesso luogo, a determinate condizioni. Il diritto di locazione è essenziale per la continuità dell'attività commerciale dell'inquilino. Garantisce la sicurezza dell'attività commerciale dell'inquilino. Offre al commerciante la garanzia di poter svolgere la propria attività nei locali senza il timore di uno sfratto inaspettato. In questo modo l'inquilino può sviluppare la propria attività e ammortizzare i propri investimenti nel corso della durata del contratto di locazione.

Il diritto di locazione è il diritto di godere di un bene per un determinato periodo di tempo in cambio di un corrispettivo. Il contratto di locazione viene definito dall’art. 1571 del Codice civile come un “contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”. Il locatore si obbliga a far godere l’altra parte del bene concesso in locazione, mentre il conduttore si obbliga a goderne con la diligenza del buon padre di famiglia e a restituirla nello stato in cui l’ha ricevuta. Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, avente effetti meramente obbligatori, e non comporta alcun trasferimento di proprietà o di altri diritti reali sul bene locato. La durata della locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo, ed è regolata dagli articoli 1573 e 1574 del Codice civile. Il contratto di locazione deve contenere elementi tipici, come la data di stipula, l’indicazione delle parti e del bene, l’importo del canone di locazione e la durata del contratto.