Quando si ha diritto alle 18 mensilità?

L’art. 34 della legge n. 392/78, dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, ovvero a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera. La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione. La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività. L’indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi: – risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore – risoluzione del contratto per disdetta del conduttore – risoluzione del contratto per recesso del conduttore – risoluzione del contratto a seguito dell’apertura di procedura fallimentare del proprietario. La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza n. 18748 del 23/09/2016 ha statuito che, anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili interni o complementari a centri commerciali, debba essere riconosciuta l’indennità da perdita di avviamento commerciale, allorchè ricorrano i presupposti ex art. 34 l.392/1978. E’ il caso, ad esempio, di un’attività di lavanderia che si trovi all’interno di un centro commerciale: se tale attività ha acquisito una clientela propria -ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro Commerciale- che la sceglie e continua a sceglierla generando un rapporto di fiducia e di gradimento commerciale, ciò costituisce, per l’appunto, un avviamento proprio. Non si da più per scontato, quindi, che le locazioni all’interno dei centri commerciali rientrino nelle ipotesi di esclusione dell’avviamento commerciale di cui all’art. 35 l. 392/78.

L'indennità di avviamento commerciale è dovuta quando il locatore non rinnova il contratto, indipendentemente dal fatto che il conduttore abbia rispettato tutte le condizioni contrattuali. L'importo di tale indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato (o 21 mensilità per attività alberghiere) e ha lo scopo di compensare il conduttore per la perdita della clientela consolidata nel corso degli anni. Se, entro un anno dalla cessazione della locazione, il locatore o un nuovo conduttore adibisce il locale alla stessa attività del precedente conduttore, l'importo dell’indennità raddoppia, passando a 36 mensilità (o 42 per le attività alberghiere). Il conduttore ha diritto all'indennità di avviamento quando il locatore decide di non rinnovare il contratto. Il locatore deve versare l’indennità di avviamento al conduttore prima di poter procedere con lo sfratto. Finché non viene corrisposta l’indennità, il conduttore ha il diritto di rimanere nei locali, e il giudice può sospendere l’esecuzione dello sfratto.

L'art. 34 della legge 392/’78 prevede che se è il locatore a disdettare il contratto di locazione di un immobile a destinazione commerciale, il conduttore ha il diritto ad un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oppure a 21 mensilità per le attività alberghiere. Detta somma deve essere raddoppiata se l'immobile, entro un anno dalla cessazione del contratto disdettato, venga adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica di quella già esercitata dal conduttore uscente. Il fatto che il locatore comunichi di non voler rinnovare il contratto alla scadenza non comporta però automaticamente il diritto del conduttore di decidere, unilateralmente, di far cessare il rapporto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, salvo che questo avvenga con il consenso del locatore. Egli dovrà invece pagare il canone fino alla scadenza e solo a quella data maturerà il suo diritto alla corresponsione da parte del locatore dell'indennità per la perdita dell'avviamento. L'indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi: risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, risoluzione del contratto per disdetta del conduttore, risoluzione del contratto per recesso del conduttore, risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.

La disciplina della locazione commerciale stabilisce che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo ad immobili commerciali, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. L'indennità, non è comunque dovuta nel caso di inadempimento, disdetta, recesso del conduttore, procedure fallimentari e qualsiasi altra ipotesi di risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale da parte del conduttore. L'indennità è sempre dovuta al conduttore, quando la locazione riguarda immobili adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali, che prevedono un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Tale diritto è escluso nel caso di immobili adibiti allo svolgimento di un'attività professionale o autonoma e per esercizi che rigurdano attività transitoria o stagionale.