È possibile annullare uno sfratto?

L’inquilino può opporsi allo sfratto. Il conduttore deve presentarsi in udienza, personalmente o con l’aiuto del suo avvocato, e presentare formale opposizione al procedimento. Se l’opposizione è fondata su prova scritta o se sussistono gravi motivi di altra sorta, il giudice rinvierà al giudizio ordinario la decisione finale. L’inquilino può, nella pratica, contestare lo sfratto per una serie di specifiche ragioni. Il conduttore può anche dimostrare un’eventuale errata indicazione degli importi da parte del locatore o la necessità di aver dovuto contribuire di tasca propria a riparazioni urgenti dell’immobile. L’inquilino può, infine, opporsi all’intimazione di sfratto per morosità contestando solo una parte della somma richiesta dal locatore. In quest’ultimo caso, il giudice può ordinare il pagamento della somma non contestata entro 20 giorni. Se il conduttore provvede a tale pagamento, la causa dovrà proseguire nelle forme del processo tradizionale.

La legge prevede che il “diniego di rinnovo” del contratto possa essere ritirato se “le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione”. Dunque, il locatore può modificare la sua volontà sempre che ciò avvenga prima della scadenza del contratto. Quindi, dato che l’accordo è avvenuto dopo l’invio della lettera di disdetta, resta valida la volontà espressa nella transazione e, di conseguenza, decade la domanda di sfratto per finita locazione. La sentenza del Tribunale di Latina è emblematica di come si possa compiere un passo falso e trovarsi nell’impossibilità di sfrattare il conduttore, per di più moroso. Nel caso esposto, nell’atto di transazione non è stata espressamente ribadita la volontà di non rinnovare il contratto di affitto al termine della prima scadenza, ma quella di procedere con la procedura di sfratto solo in caso di mancato pagamento dei canoni della rateizzazione. Se i proprietari si fossero limitati a prevedere un piano di rientro e, magari, il pignoramento in caso di ulteriore morosità, probabilmente la domanda di sfratto per finita locazione non sarebbe stata rigettata. Quindi, un consiglio: qualunque sia la vostra strategia per allontanare l’affittuario moroso, esprimete chiaramente di voler rientrare in possesso della vostra proprietà!

Naturalmente la risposta ideale ad un’intimazione di sfratto, almeno in teoria, è data dal pagamento delle spese dovute entro il giorno fissato per l’udienza. In alternativa, è possibile difendersi da uno sfratto esecutivo presentando opposizione il giorno dell’udienza, in modo che il giudice non possa formalizzare e convalidare il provvedimento di sfratto. Se le istanze dell’affittuario non sono fondate su prove scritte, il giudice, dietro richiesta del locatore, può emettere un’ordinanza di rilascio non impugnabile. Di solito, l’opposizione può essere fatta entro il giorno dell’udienza. In alcune circostanze è però ammessa opposizione tardiva. Se, invece, è ammissibile, il giudice può disporre la sospensione dell’esecuzione per gravi motivi e prevedere una cauzione. L’affittuario può chiedere il termine di grazia, vale a dire una proroga di 90 giorni per il pagamento degli arretrati dovuti al locatore. L’opposizione tardiva si tratta del caso in cui l’inquilino sia in grado di provare di non essersi presentato in udienza poiché non ha avuto tempestiva conoscenza della citazione a causa di irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore. Se, nel frattempo, l’esecuzione è già avvenuta da almeno 10 giorni, l’opposizione non è comunque ammessa. Se ciò non sia economicamente possibile, per qualsivoglia motivo, l’inquilino può chiedere il termine di grazia, vale a dire una proroga di 90 giorni per il pagamento degli arretrati dovuti al locatore.