Come regolarizzare la difformità urbanistica?

Per sanare gli interventi realizzati in difformità dal titolo abilitativo o in assenza di questo si può presentare, a seconda della tipologia di opere che si intendono sanare, una CILA/SCIA a sanatoria, con oblazione minima rispettivamente pari a 1000 e 2000 euro. Ciò è possibile solamente se l’intervento difforme risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda ovvero, alla normativa vigente al momento della presentazione della domanda per la cosidetta "sanatoria giurisprudenziale". Per varianti in corso d'opera a titoli edilizi rilasciati prima del 28/01/1977 è possibile presentare SCIA a sanatoria con il pagamento di sanzione pecuniaria minima pari al contributo di costruzione in misura doppia con un minimo di 5000 euro. Gli interventi che non abbiano comportato aumento di superficie utile, trasformazione di superficie accessoria in utile, alterazione della sagoma planivolumetrica o nuova costruzione, si ritengono sanati a tutti gli effetti amministrativi e senza applicazione delle relative sanzioni. La prescrizione ha efficacia qualora siano trascorsi 5 anni dall’ultimazione degli interventi edilizi abusivi. Il termine di prescrizione è fissato in 10 anni per le opere di mutamento di destinazione d'uso che deve essere dimostrato con idonea documentazione probatoria. L'applicazione dell'art.100 c.4 del RUE può essere richiesta unicamente all'interno di un titolo edilizio o di una CILA che prevedano ulteriori opere da realizzare e/o sanare.

La procedura per regolarizzare una difformità edilizia si avvia con la presentazione di una domanda per il rilascio del permesso di costruire, allo sportello unico dell’edilizia del Comune interessato, corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti prescritti dalla legge. Legittimati a chiedere il rilascio del permesso di costruire sono: il proprietario dell’immobile e chiunque sia titolare di un diritto di godimento che lo autorizzi a disporre dell’immobile con un intervento costruttivo, l’inquilino, in caso di locazione dell’immobile, il soggetto che intende acquistare l’immobile e ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita e il responsabile dell’abuso. La domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione di un progettista abilitato, che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all’efficienza energetica. In presenza di una difformità totale, la situazione può essere sanata con un permesso di costruire in sanatoria. Tuttavia, non sempre ciò è possibile. Pertanto, occorre verificare il piano regolatore generale del Comune ed il regolamento urbanistico, vigenti al momento della costruzione dell’immobile ed al momento in cui viene richiesto il permesso in sanatoria. In caso di contrasto dell’intervento abusivo con tali strumenti urbanistici bisogna demolire il manufatto. Anche l’abuso sostanziale può essere sanato con un permesso di costruire in sanatoria sempre che sia consentito dagli strumenti urbanistici comunali. In caso contrario, l’opera va demolita. L’abuso minore è sanabile con una Cila in sanatoria per le opere già eseguite.

L'accertamento di conformità rappresenta un metodo di regolarizzazione degli abusi edilizi, limitato a violazioni di natura formale e non sostanziale, che consente di sanare opere abusive conformi ai regolamenti urbanistici vigenti. L’accertamento di conformità è uno strumento impiegato per regolarizzare abusi edilizi che comportano sole violazioni di natura formale e non sostanziale. Le opere abusive possono essere sanate, solo se risultano conformi ai regolamenti urbanistici in vigore sia al momento della richiesta la sanatoria e conformi alla disciplina tecnica all’atto della loro esecuzione. Relativamente all’accertamento di conformità viene considerata una nuova procedura per la regolarizzazione delle opere edilizie presentanti: variazioni essenziali; parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA; assenza o difformità della SCIA ordinaria. Nel momento in cui vengono apportati degli interventi edilizi con parziale difformità o variazioni essenziali rispetto al Permesso di Costruire (PdC) o alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) ai sensi dell'art. 34, oppure in assenza o difformità dalla SCIA di cui all'art. 37, il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile possono regolarizzare le piccole difformità richiedendo il PdC o presentando una SCIA in sanatoria, purché l'intervento sia conforme: alle normative edilizie in vigore al momento della sua realizzazione; alle norme urbanistiche in vigore al momento della presentazione della domanda. Se l'amministrazione non risponde entro 45 giorni per il permesso in sanatoria o 30 giorni per la SCIA in sanatoria, la richiesta viene automaticamente accettata. Diverso è il caso in cui siano presenti dei vincoli paesaggistici, in quanto è possibile richiedere una valutazione e l'autorità deve rispondere entro 180 giorni, previa consultazione della Soprintendenza, che ha 90 giorni per esprimersi, però in assenza di risposta nei termini stabiliti, il dirigente comunale può agire autonomamente. Non sempre l’accertamento di conformità è uno strumento valido, ma dipende dal tipo di abuso.