Quali sono le regole per un contratto di affitto transitorio?

I requisiti includono: le parti devono essere persone fisiche, il contratto deve riguardare l'abitazione civile, avere una durata massima di 18 mesi e specificare la ragione temporanea che giustifica il contratto. La normativa che regolamenta le locazioni ad uso transitorio è l'articolo 5 della Legge n. 431/1998, che fa riferimento ai D.M. 5 marzo 1999 e 30 dicembre 2002 per le modalità di stipula. Questi contratti devono essere redatti in forma scritta e registrati presso l'Agenzia delle Entrate. Il contratto di locazione ad uso transitorio si caratterizza per una durata massima di 18 mesi, rispondendo a specifiche necessità temporanee del locatore o dell'inquilino, al di fuori delle finalità turistiche. Questo tipo di contratto permette una flessibilità maggiore rispetto ai contratti ordinari, essendo possibile stipulare accordi di durata inferiore ai limiti minimi previsti per i contratti a canone libero o concordato. La proroga è possibile comunicando il perdurare dell'esigenza transitoria con raccomandata prima della scadenza del contratto. Tuttavia, il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta, altrimenti si trasforma automaticamente in un contratto a canone libero. Il canone può essere liberamente stabilito dalle parti, sebbene in alcune aree metropolitane e capoluoghi di provincia sia necessario rispettare gli accordi territoriali. La tassa sui rifiuti può essere imputata al conduttore, specialmente per contratti di almeno sei mesi. Per la ripartizione degli oneri accessori, alcune spese spettano al locatore mentre altre al locatario, secondo criteri specifici. I canoni sono soggetti a IRPEF e devono essere dichiarati dal locatore. È possibile optare per la cedolare secca, previa inclusione di apposita clausola nel contratto e registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Il contratto di affitto transitorio è stipulato tra locatore e inquilino per esigenze temporanee e abitative che non riguardino ragioni turistiche. Il canone d’affitto mensile è liberamente stabilito dal locatore in accordo con l’inquilino e viene ufficializzato con la firma di un contratto da depositare all’Agenzia delle Entrate. Contratto che non può oltrepassare la durata dei diciotto mesi partendo da un minimo di trenta giorni di accordo. Un affitto di durata inferiore ai trenta giorni rientra a tutti gli effetti nella tipologia di affitto breve senza obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate, e solitamente ha ragioni di tipo turistico-vacanziero. La cessazione del contratto è automatica. Il dettaglio dei requisiti è disciplinato dalla Legge 431/98: “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. Ladurata del contratto per uno studente universitario, infatti, può protrarsi fino a trentasei mesi partendo da un minimo di sei. Nell’accordo sarà doveroso specificare l’espressione fuori sede qualora l’ubicazione comunale dell’immobile in affitto non corrispondesse con la sede dell’università alla quale è iscritto lo studente. Nel modello del contratto d’affitto transitorio è impossibile omettere questa voce, così come è indispensabile sottostare all’obbligo di impossibilità di subaffitto dell’immobile.

Uno dei requisiti principali per stipulare un contratto di locazione a uso transitorio è la “esigenza transitoria”, che almeno una delle due parti coinvolte (locatore o conduttore) deve dimostrare. La mancanza di specifiche ragioni per la transitorietà del contratto può comportare la sua trasformazione in un contratto ordinario 4+4. La legge prevede che in Comuni con più di 10.000 abitanti, il canone deve essere “concordato” secondo i parametri stabiliti dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e organizzazioni sindacali degli inquilini. Inoltre, la legge consente di stipulare contratti transitori con una durata inferiore a 30 giorni senza la necessità di registrazione. Gli esempi di esigenze transitorie per il locatore includono il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, il rientro dall’estero, l’attesa di autorizzazioni edilizie o la demolizione dell’immobile. Il canone concordato nel contratto transitorio è determinato da una contrattazione tra associazioni di proprietari e organizzazioni sindacali degli inquilini e tiene conto di molte variabili, come la posizione dell’immobile, le infrastrutture circostanti, lo stato manutentivo, e altre caratteristiche. La suddivisione delle spese tra locatore e conduttore è regolata da una tabella allegata al decreto del gennaio 2017. La cauzione può essere prevista, ma non è obbligatoria, e il suo importo non può superare tre mensilità di canone.