Che valore ha una casa abusiva?

Un immobile abusivo è una costruzione che ha visto la luce senza i dovuti permessi. Sussiste abuso edilizio quando un immobile viene realizzato in totale assenza di permessi. In base alle diverse tipologie di abuso edilizio elencate in precedenza, le Sezioni unite della Cassazione hanno riconosciuto una “forbice” di libertà nella vendita più o meno ampia. Nel caso in cui l’immobile sia in difformità totale, ovvero sia privo di permessi, la vendita è assolutamente vietata. E’ valida invece la compravendita per immobili che pur possedendo una licenza, siano stati costruiti in modo difforme rispetto alla medesima licenza. Tale libertà è stata fissata in virtù della possibilità dell’acquirente di potersi documentare circa la reale corrispondenza tra la licenza edilizia e le reali condizioni dell’immobile.

Il notaio funge da vero e proprio garante della legalità, pertanto ha il compito di controllare che il contenuto dell’atto sia conforme alla legge e alla volontà delle parti. Ne consegue logicamente che non è possibile rogitare su immobili che presentino degli abusi edilizi, che siano gravati da ipoteche o altri vincoli. L’art. 46 del TUE vieta la vendita di un immobile con abusi edilizi. Tuttavia è molto frequente che l’acquirente ignaro acquisti una casa con un abuso edilizio non sanato. Con riguardo alla posizione dell’acquirente, nel caso in cui l’immobile presenti un abuso edilizio, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 8230/2019, hanno risposto a questo quesito e chiarito due aspetti: chi compra una casa con un abuso edilizio non sanato non rischia condanne nel momento in cui dimostra di non aver contribuito all’abuso; chi compra potrebbe rischiare una condanna qualora venisse accertato il suo coinvolgimento nell’illecito. In ogni caso, non vi è il divieto di vendita di immobili qualora sia presente un titolo edilizio. Infine, se l’acquirente viene a conoscenza solo successivamente della presenza dell’abuso edilizio, dovrà adoperarsi per rimuovere la costruzione abusiva o sanarla secondo le normative vigenti.