Chi deve cambiare lo scaldabagno, inquilino o proprietario?

La regola generale è questa: il locatore deve mantenere la cosa in stato conforme all'uso pattuito per tutta la durata della locazione. Sul conduttore gravano gli interventi di piccola manutenzione. L'art. 1609 del codice civile definisce tali quegli interventi dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso ma non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Se si rompe una tapparella, una finestra ovvero anche una parte d'impianto come un valvola e tale rottura è dovuta all'uso la spesa è a carico dell'inquilino. Ma se la tapparella si è rotta perché vecchia, la spesa la paga il proprietario. Sulla questione è intervenuta anche la Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di affermare che sono da considerarsi a carico del locatore gli interventi di straordinaria manutenzione degli impianti dovuti a vetustà. Il caso di specie ci appare come quella classica situazione in cui l'impianto è giunto "a fine corsa": insomma l'impianto si è fatto vecchio è bisogna cambiarlo. Stando così le cose, è evidente che la vetustà dell'impianto di scaldabagno sia una questione le cui conseguenze ricadono in capo al proprietario; la sostituzione dello scaldabagno per vetustà è quindi a suo carico. Non esiste una norma che prevede la suddivisione al 50% (o in altra percentuale) di questo genere di costi tra proprietario e inquilino.

La normativa vigente stabilisce quali sono gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di cui è chiamato a farsi carico l’inquilino e quali invece sono di competenza del locatore. Esso stabilisce che la responsabilità dell’installazione degli impianti di riscaldamento, compresi gli scaldabagni, generalmente spetta al proprietario dell’immobile. Questi è tenuto a garantire che gli apparecchi siano installati correttamente e funzionino in modo sicuro. Chi utilizza gli impianti, invece deve assicurarsi che questi siano sottoposti a manutenzione regolare. Tuttavia, in alcuni casi, la responsabilità della manutenzione, ordinaria e straordinaria, potrebbe essere attribuita diversamente in base ai contratti di locazione o ai regolamenti condominiali. Il D.P.R. n. 412/1993 stabilisce anche che i lavori di manutenzione devono essere eseguiti da un tecnico con apposita abilitazione. Dunque, per motivi di sicurezza il fai da te, quando si parla di impianti termici a gas, è, oltre che altamente sconsigliato, vietato.

La manutenzione dello scaldabagno a gas prevede tutte quelle operazioni ordinarie che, effettuate su un impianto di riscaldamento, ne garantiscono il buono stato e la sua efficienza nel tempo. Per quanto riguarda le manutenzioni ordinarie come pulire lo scaldabagno e controllare se vi sono perdite, si possono fare da soli, senza l'aiuto di un esperto. Invece, per quanto riguarda operazioni più impegnative, che riguardano l’interno dell’apparecchio, vanno fatte in sicurezza e da gente esperta, infatti deve essere un tecnico specializzato ad occuparsene. Inoltre, le spese di manutenzione annuale spettano all’inquilino, in quanto considerato che si tratta di un apparecchio il cui funzionamento dipende da come viene utilizzato e per quanto tempo. Spetta sempre all’inquilino sostituire i componenti usurati, perché, come detto prima, l’usura dipende dall’uso dell’apparecchio e non da chi ne è proprietario. Invece, eventuali adeguamenti alle norme di legge e sostituzione dello scaldabagno a gas in caso di rottura spettano al proprietario della casa.

Nel caso prospettato all’inizio di questa pubblicazione, il boiler presente all’interno dell’appartamento concesso in affitto sembra proprio arrivato alla fine della sua corsa. In altri termini, in quanto molto vecchio, va sostituito; ogni riparazione sarebbe, altresì, anti economica, poiché, probabilmente, seguita da un ulteriore e successivo aggiusto. In quest’ipotesi, alla luce della legge in materia, deve essere il proprietario a farsi carico dell’onere della sostituzione dello scaldabagno. L’inquilino, pertanto, ne dovrà attendere l’intervento necessario. Cosa accade, però, se il locatore non provvede ad assolvere al proprio dovere? Il conduttore deve aspettare o può agire di propria iniziativa, per poi chiedere il rimborso? La risposta positiva trova riscontro nella legge, secondo la quale è possibile procedere come appena descritto. L’importante, però, è che l’inquilino preavvisi il locatore della situazione in atto: di fronte all’inerzia di quest’ultimo, potrà procedere alla sostituzione del boiler e farsi rimborsare la spesa affrontata.