Come posso dimostrare un affitto in nero?

Per denunciare un affitto in nero è necessario dimostrare il rapporto giuridico esistente tra locatore e conduttore, quindi l’esistenza o meno di un contratto di locazione. La stessa denuncia dell’inquilino viene considerata una prova in grado di fare partire l’accertamento. Il termine “affitto in nero” viene utilizzato per indicare rapporti di locazione che non vengono registrati entro 30 dalla loro stipulazione, ovvero entro il termine previsto dalla legge per regolarizzare il contratto e pagare la relativa imposta. Di fatto quindi, un bene immobile viene concesso ad un soggetto a fronte del pagamento di un prezzo, senza che vi sia un contratto scritto registrato. In sostanza se entrambe le parti hanno stabilito di comune accordo di procedere con l’affitto in nero, avranno conseguenze di tipo legale, quindi dovranno pagare delle sanzioni. L’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento della cartella esattoriale anche all’inquilino se ha concorso all’evasione con il proprietario di casa, ovvero di comune accordo.

La denuncia dell'inquilino è pienamente idonea a dimostrare l'esistenza di un contratto verbale di locazione "in nero", dunque non dichiarato. Questo perché tale denuncia non giunge da un terzo qualunque, bensì da una delle parti del contratto stesso. La denuncia dell'inquilino prova l'affitto in nero. Per quanto riguarda la valenza delle dichiarazioni rese dal terzo, ovvero dall'inquilina, la CTP evidenzia come la donna fosse parte del contratto di locazione che era evidentemente stato stipulato verbalmente. Di conseguenza, osservano i giudici tributari, il ruolo rivestito dal locatario è un ruolo valido per dare credibilità al contratto stesso. Nonostante il ricorrente contesti l'operato dell'ufficio, le dichiarazioni rese dalla locataria non possono essere paragonate a quelle di un terzo qualsiasi, in quanto la stessa era inquilina e, quindi, una delle parti del negozio giuridico stipulato. In conclusione, le dichiarazioni dell'affittuario non possono essere considerate presunzioni semplici, in quanto rese volontariamente dalla stessa locataria e riferibili a un contratto verbale di locazione registrato solo successivamente. Correttamente, dunque, per dare validità alla mancata registrazione del contratto di locazione, l'Agenzia ha ritenuto sufficiente l'esposizione dei fatti da parte della locataria, quale parte del contratto. Poiché vi era stata una "denuncia" da parte dell'inquilina, dunque, il ricorrente non poteva disconoscere tale fatto gravissimo che costituiva la prova dell'intero avviso di accertamento.

Per affitto in nero si intendono tre modi di abitare una casa in locazione: Contratto di locazione non registrato presso l’Agenzia delle Entrate, Oppure affitto senza un contratto scritto, O, ancora, affitto con documento informale che non rispetta i canoni del contratto di locazione. Nel caso il proprietario non abbia registrato il contratto, l’inquilino può esibire copia del contratto e ricevute di avvenuto pagamento del canone. Stando alla pratica giurisprudenziale recente, occorrono le prove documentali. Ad esempio: L’estratto conto da cui si evince il passaggio di denaro mensile dal conduttore al locatore, Le copie degli assegni eventualmente versati al posto del bonifico bancario, Le quietanze di pagamento sottoscritte dal locatore al ricevimento dei soldi in contanti del canone mensile, Le bollette delle utenze intestate all’inquilino come quelle della luce e del gas. Per denunciare un affitto in nero può essere sufficiente inviare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate, contattando la stessa dai recapiti disponibili sul sito istituzionale. È anche possibile scaricare il modulo esposto/denuncia dal sito della Guardia di Finanza. Le Istituzioni possono garantire l’anonimato del denunciante nel caso ci sia il timore di ritorsioni da parte del proprietario di casa. Il colloquio con l’ufficiale preposto o con l’addetto dell’Agenzia delle Entrate può essere un incoraggiamento, poiché è prevista anche la segnalazione anonima. Le denunce anonime spesso sono state utili alle indagini e agli accertamenti fiscali. L’altra alternativa è quella di chiedere sostegno da parte delle Associazioni dei Consumatori o in difesa de diritti del cittadino, soprattutto in caso di diritti negati.

Per dimostrare un affitto in nero sono necessarie prove documentali di sostegno. Nel caso di specie, i giudici hanno infatti rilevato che l’accertamento fiscale dell’affitto in nero era basato solo su semplici presunzioni, ossia sulla “denuncia dell’inquilino”, e in quanto tali, privi dei requisiti di certezza necessari per constatare la presenza di un illecito. Le prove dell’omessa registrazione devono invece fondarsi su accertamenti di tipo documentale. La Cassazione ha ritenuto in questo senso legittimi gli accertamenti basati sulle utenze dell’energia elettrica o del gas: se quindi l’Agenzia delle Entrate dovesse rilevare che un contribuente è titolare di un immobile sul quale risultano attive delle utenze a nome di un altro soggetto ci si trova in presenza di una locazione non dichiarata. Se l’Agenzia delle Entrate ti chiede di dimostrare l’origine dei soldi con cui hai comprato un’auto non puoi portare tuo padre a confermare, verbalmente, che è stato lui a darti il denaro: dovrai depositare dei documenti (come la copia di un bonifico o di un assegno) che attesti la donazione.

La registrazione tardiva del Contratto di Locazione ha effetto sanante e retroattivo. Il Locatore, deciso a sanare questa situazione di affitto in nero, ha solamente una possibilità da giocarsi per evitare la denuncia: la registrazione tardiva del Contratto di Locazione. La registrazione, avendo infatti valore retroattivo, fa si che la locazione diventi valida sin dal giorno della sua stipula e l’inquilino non potrà più procedere alla denuncia. Il ruolo del conduttore, ovvero dell’inquilino, basta a far validare la sua parola come prova vera e propria, avendo un ruolo, come dire, qualificato. L’Agenzia delle Entrata, da sola, non potrebbe iniziare una ricerca di indizi, ma all’esposizione della situazione da parte dell’inquilino scaturisce l’accertamento fiscale.

L’Agenzia delle Entrate può constatare, tramite i propri archivi, se un affitto è stato registrato o meno. La registrazione, infatti, si sostanzia in una comunicazione telematica inviata dal locatore all’ufficio delle imposte. Una volta fornita la prova del rapporto giuridico tra locatore e conduttore, l’accertamento fiscale consegue in automatico se non risulta che il contratto è stato “dichiarato”. Secondo la giurisprudenza, infatti, la testimonianza dell’inquilino può fondare un accertamento fiscale. Secondo una recente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, l’affittuario è soggetto qualificato per il contratto di locazione, essendo parte in causa del rapporto medesimo: ciò significa che le sue dichiarazioni sono tali da provare che la locazione è in nero. La denuncia dell’inquilino all’Agenzia delle Entrate del contratto in nero può, quindi, comportare l’emissione di un avviso di accertamento contro il proprietario dell’immobile concernente la richiesta di maggiore imposta Irpef per i canoni percepiti ma non dichiarati. L’accertamento si può fondare su un’unica prova: la dichiarazione del conduttore. Secondo i giudici tributari, l’inquilino è parte del contratto di locazione stipulato oralmente; il suo ruolo è quindi “qualificato” nonché valido per dare certezza dell’intercorso contratto. Non si tratta, quindi, di un semplice estraneo le cui dichiarazioni possono valere come semplici indizi. Esse sono una vera e propria prova. Per dare validità alla mancata registrazione del contratto di locazione, l’Agenzia può quindi ritenere sufficiente l’esposizione dei fatti da parte del conduttore, quale parte del contratto. La “denuncia” dell’inquilino, dunque, fa scaturire da solo l’accertamento fiscale.