Cosa fare se il proprietario non ha registrato il contratto?

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ciò significa che non produce alcun effetto giuridico e le parti non possono far valere i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo. La nullità non è sanabile, cioè non può essere eliminata con il consenso delle parti o con il pagamento dell’imposta di registro in ritardo. L’unico modo per rendere valido il contratto è stipularne uno nuovo e registrarlo correttamente. La registrazione del contratto di locazione è un atto fondamentale per garantire la certezza e la legalità del rapporto tra locatore e conduttore. Pertanto, è consigliabile sempre registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza e pagare regolarmente l’imposta di registro per ogni annualità. In caso di dubbi o difficoltà, è opportuno rivolgersi a un professionista qualificato per evitare spiacevoli sorprese.

Da quanto abbiamo visto, l’inquilino in nero non per proprio volere non rischia nulla se non l’azione del fisco che potrebbe agare contro di lui per chiedergli – in via solidale con il padrone di casa – il versamento dell’imposta di registro. Al più, se non pagherà neanche con il primo sollecito, subirà la notifica di una cartella esattoriale. Ed allora all’inquilino è consentito regolarizzare il contratto e procedere, di propria spontanea iniziativa, alla registrazione. È vero, come detto è al locatore che spetta l’obbligo della registrazione ma ciò non esclude che a lui possa sostituirsi il conduttore. A tal fine, l’inquilino in nero può quindi procedere di propria spontanea iniziativa – e senza peraltro dover chiedere il previo consenso al padrone di casa – a registrare la scrittura privata di locazione, versando però, oltre all’imposta, le relative sanzioni per la mora, sanzioni che sono tanto più elevate quanto più tempo passa dalla firma del contratto. Nel primo anno è, però, possibile ottenere un forte sconto grazie al ravvedimento operoso. Dopo la registrazione, il conduttore potrà rivalersi nei confronti del locatore a cui potrà imputare le spese versate al fisco, ma non potrà scorporarle dal canone di locazione.

La mancata registrazione del contratto di locazione rappresenta un errore rilevante sia per i proprietari che per gli inquilini, con conseguenze legali di notevole impatto. Quando il contratto non viene registrato, si può verificare la nullità del contratto stesso, con effetti differenti a seconda che si tratti di una locazione ad uso abitativo o non abitativo. La Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024 ha stabilito che, in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità di occupazione. Quando il contratto viene registrato in ritardo, si può avere una sanatoria “ex tunc” della nullità. La Cassazione civile, Sez. III, 08 settembre 2022, n. 26493 ha ribadito che la registrazione tardiva del contratto rende valido e produttivo di effetti il contratto sin dal principio. È quindi consigliabile registrare il contratto al più presto anche in caso di ritardi iniziali, poiché ciò permette di evitare lunghe controversie o la perdita di diritti. La recente giurisprudenza offre strumenti di tutela importanti, come il diritto all’indennità di occupazione e la sanatoria ex tunc in caso di registrazione tardiva. È essenziale, quindi, che i proprietari registrino tempestivamente il contratto per evitare il rischio di contenziosi e per garantire la piena validità dei diritti di locazione.

Se il contratto non viene registrato, non avrà efficacia nei confronti dei terzi: praticamente è da ritenersi nullo. Se non si registra il contratto entro i 30 giorni dalla stipula dello stesso, la legge n. 190/2014 consente una sorta di “ravvedimento operoso” per il pagamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione, mettendo a disposizione più tempo per sanare le irregolarità. In questo modo è prevista una riduzione della sanzione pecuniaria, attraverso la c.d. registrazione tardiva del contratto (ossia, il deposito del contratto presso l’Agenzia delle Entrate dopo il trentesimo giorno dalla stipula). La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. A queste somme vanno aggiunti gli interessi di mora. In caso di mancato versamento dell’imposta di registro, vi è una responsabilità solidale sia del locatore che dell’inquilino. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto. È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione. In caso di affitto in nero, pertanto, con riguardo al locatore, lo stesso subirà, da parte dell’Agenzia delle Entrate, accertamenti fiscali che riguarderanno tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Con riguardo all’inquilino, bisogna capire quale sia la sua posizione all’interno della vicenda. Infatti se l’affitto in nero è il risultato di un accordo tra le parti, la responsabilità è solidale. Come conseguenza il contratto di locazione è da considerarsi nullo e il locatore sarà costretto a lasciare l’immobile. Nell’ipotesi di responsabilità a carico del solo proprietario, l’inquilino potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento, evitando il pagamento dei canoni pattuiti. In ogni caso, è bene sapere che, nel caso si voglia denunciare un affitto in nero, è possibile inviare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate. È inoltre possibile scaricare l’apposito modulo pubblicato sul sito della Guardia di Finanza e consegnarlo direttamente agli uffici delle Fiamme Gialle.