Cosa accade se non ho un contratto di affitto registrato?

In caso di affitto senza registrazione, il contratto è nullo. L'art. 1 della legge 311/2004 dispone che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se - ricorrendone i presupposti - non sono registrati. Giuridicamente un contratto nullo è un contratto che viene considerato come se non fosse mai venuto ad esistenza, ossia privo di ogni effetto. Ecco perché l'inquilino potrà sia rifiutare legittimamente di pagare il canone di locazione che chiedere, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, il rimborso dei canoni versati in base a quanto pattuito nel contratto non registrato. In sostanza, la stessa nullità del contratto rende indebito il pagamento già eseguito. Non solo. In caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima: conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Sul piano economico ci sono, però, le conseguenze più significative. Infatti la nullità del contratto comporterà, per il proprietario, l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo. Tuttavia, il proprietario avrà diritto a essere indennizzato per il periodo di occupazione dell'immobile e per l'uso dei locali da parte dell'inquilino, perché altrimenti si configurerebbe un arricchimento ingiustificato. Come affermato dall'ordinanza della Cassazione n. 36254/2021, la misura dell'indennizzo - valevole sia per le locazioni abitative che per quelle commerciali - sarà comunque minore di quella del canone originariamente pattuito. Il suo importo sarà fissato dallo stesso magistrato e quantificato in base alla durata dell'occupazione e alla tipologia di immobile. La possibile soluzione al problema della citata nullità - anche per regolarizzare la situazione sul fronte fiscale - è la registrazione tardiva del contratto, da parte del proprietario. Il rovescio della medaglia è, però, che quest'ultimo dovrà pagare le sanzioni dovute pur al contempo sanando il vizio del contratto, con effetto retroattivo ai fini civili. In termini pratici, ciò significa che l'inquilino sarà finalmente obbligato a rispettare le pattuizioni contrattuali di cui all'accordo originario, ora registrato alle Entrate, e - conseguentemente - dovrà pagare le quote di canone di cui al contratto registrato in ritardo. Tale registrazione, infatti, sana la nullità e quindi ne elimina gli effetti.