Qual è il canone minimo di locazione per un locale commerciale?

Il canone di affitto per un locale commerciale non è soggetto a limiti di legge ed è lasciato all’autonomia contrattuale di conduttore e locatario. Il valore minimo del canone di affitto per un locale commerciale è dato dal 10% del valore catastale dell’immobile. Generalmente, il canone di locazione viene ridotto del 15% ed è bene che non sia maggiore del 10% del valore dell’immobile rivalutato. Il canone iniziale viene raggiunto attraverso un accordo sul canone iniziale tra locatario e conduttore. Infatti, il locatario ha piena facoltà nel chiedere un canone corrispondente al valore di mercato dell’immobile al momento della stipulazione. Il conduttore può essere considerato inadempiente e quindi moroso in caso di mancato pagamento. Una volta pattuito l’importo iniziale, le parti possono convenire ad una riduzione del canone di affitto dei locali commerciali per un determinato periodo e per determinate ragioni da specificare nel contratto. Se il conduttore accetta la proposta, viene raggiunto un accordo sul canone iniziale. In caso di mancato adempimento del pagamento, il locatario può richiedere lo sfratto del locale.

Il Canone di affitto minimo per non subire un accertamento dell’Agenzia delle Entrate si calcola attraverso una formula e va controllato il valore ed applicato in sede di stipula del contratto di locazione. Il legislatore fiscale definisce un valore del canone di affitto minimo dato almeno dal 10% del valore catastale calcolato sulla base della valutazione automatica. Esiste anche un altro valore minimo che però è più attinente alla realtà e che può aiutarvi nella fissazione del prezzo e si calcola prendendo come riferimento il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15% ed il 10% del valore catastale calcolato secondo l’articolo 52 comma 4 del testo unico delle imposte di registro. Per queste tipologie di contratti l’inibizione del potere di accertamento si ferma laddove si dichiari un canone annuo di locazione almeno pari al 10% del valore catastale automatico. Dovrete quindi da una parte prendere il canone di locazione annuo del contratto; se inferiore all’anno prenderete anche solo la quota parte corrispondente di quel 10% del valore catastale. Se parliamo per esempio di un contratto di sei mesi non dovrete prendere il 10% del valore catastale ma solo la metà ossia il 5%. Per i contratti di durata transitoria il valore catastale deve essere naturalmente riparametrato in base ai mesi.

Il prezzo è oggetto di libero mercato, tuttavia è bene sapere che esiste un valore minimo del canone di locazione che è possibile applicare per non rischiare di essere sottoposti a un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate. Questo valore è stato introdotto per limitare i casi di omissione di materia imponibile al fine di pagare imposte sulla casa in misura ridotta e per evitare canoni al di sotto del valore immobiliare del locale in affitto. L’art. 41-ter del Dpr 600/73, modificato dall’art. 1 della Legge n. 311/2014, prevedendo che l’Agenzia delle Entrate non può effettuare accertamenti sui redditi di fabbricati derivanti da locazione quando sono “dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell’immobile“. È bene fare in modo, quindi, che il canone ridotto del 15% sia dichiarato in misura superiore al 10% del valore catastale dell’immobile. Mantenendo questa soglia, è impossibile per gli uffici dell’Agenzia delle Entrate procedere a un accertamento.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro. Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.