Quali sono le regole per affittare una casa agli studenti?

Fai sempre firmare un regolare contratto di affitto agli inquilini. Per affittare casa agli studenti universitari viene messo a disposizione un contratto di locazione chiamato contratto transitorio a canone concordato, specifico per studenti fuori sede. Per legge la durata del contratto è variabile: periodo minimo: 6 mesi periodo massimo: 36 mesi con la possibilità di essere rinnovato automaticamente. Il canone mensile dovrà essere concordato, ovvero stabilito in base agli accordi stipulati da terzi, cioè dalle organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi. Questo contratto non è obbligatorio se si affitta casa a studenti, si può comunque scegliere di affittare l’immobile anche con contratti liberi di quattro anni + quattro anni, concordati a tre anni + due anni, oppure transitori della durata da 1 a 18 mesi. Per essere valido il contratto di affitto transitorio a canone concordato deve contenere determinati elementi: i dati anagrafici delle parti; descrizione e ubicazione dell’immobile; l’indicazione specifica dell’importo del canone; le modalità di versamento della quota di affitto; la durata della locazione; una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le la documentazione riguardante la prestazione energetica dell’immobile.

La legge italiana prevede che contratto di locazione per studenti permetta di far conseguire dei vantaggi sia al proprietario dell’abitazione che agli studenti universitari che lo sottoscrivono. I contratti di locazione per studenti, come del resto tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, sono regolamentati dalla legge numero 431 del 9 dicembre 1998, in particolare dall’articolo 5 commi 2 e 3 della stessa legge. La normativa, inoltre, rimanda agli accordi territoriali tra le Associazioni di categoria di proprietari ed inquilini, per l’indicazione dei requisiti o di alcune pattuizioni contrattuali specifiche come, ad esempio, l’importo massimo del deposito cauzionale o la regolamentazione delle spese condominiali che, quindi, possono cambiare da comune a comune. La durata di un contratto di locazione per studenti universitari non può essere inferiore a 6 mesi e superiore ai 36 mesi. Ovviamente, i contratti potranno essere prorogati fino alla fine del corso di studi dell’inquilino e, se necessario, anche post-laurea. Anche se i nostri inquilini sono studenti, i contratti di locazione che ne deriveranno dovranno essere stipulati obbligatoriamente in forma scritta, proprio come avviene per i contratti di locazione. Dunque, il contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate per poter avere valore tra le parti. La registrazione dovrà avvenire entro 30 giorni dalla stipula per evitare sanzioni. Se il locatore è un privato i contratti possono essere assoggettati al regime della cedolare secca consentendo una tassazione solo del 21% a carico del proprietario sui canoni di locazione. Così facendo sarà esentato dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto di locazione e dal pagamento delle imposte di registro annuali.

Per affittare una casa agli studenti, è importante che il contratto contenga una serie di clausole. Innanzitutto, essendo studenti, la maggior parte di loro non paga perché non sono lavoratori o non lavorano in quel preciso momento. Pertanto, i responsabili del proprio patrimonio sono i tutori legali, cioè i genitori di ogni studente. In questi tipi di contratti di appartamenti per studenti, sono i genitori che vanno in garanzia e firmano il contratto di locazione. Ciò incide sulle responsabilità del proprietario, poiché dovrà mantenere ai suoi inquilini una garanzia di abitabilità. Cioè, il proprietario deve offrire agli inquilini un posto abitabile e pulito. Ma è anche responsabile della manutenzione della proprietà. In ultima analisi, è responsabile e deve pagare i servizi inclusi nel contratto. È inoltre necessario aggiungere altre informazioni come i servizi offerti, la rata mensile, la caparra, la durata del contratto, un inventario con tutto ciò che è incluso, ecc. È inoltre possibile aggiungere fotografie dello stato in cui viene consegnata la casa. È consigliabile optare sempre per un'assicurazione sull'affitto, perché protegge il proprietario da qualsiasi problema, in modo che possa avere sempre la propria casa in buone condizioni. Inoltre, copre non solo eventuali danni, ma anche incidenti come quelli non pagati di uno o più mesi.

Vicinanza alle sedi universitarie: gli studenti sono alla ricerca di alloggi vicini all’università, per evitare di perdere tempo e denaro per il trasporto quotidiano. L’immobile deve essere fornito di una buona e veloce connessione internet, indispensabile per lo studio degli studenti. Un’immobile adatto a studenti deve essere pensato perchè ogni inquilino si senta a proprio agio. Una casa per studenti, dovrebbe essere facile da pulire e mantenere, con pavimenti e rivestimenti resistenti all’usura e facili da pulire. Dovrebbe avere i servizi di base per la manutenzione, come una lavanderia e uno spazio per lo stoccaggio del materiale per la pulizia. L’arredamento di una casa per studenti, non può essere uguale all’arredamento di una casa affittata a famiglie. Ogni inquilino deve avere la sua postazione studio, con scrivania, sedia e libreria.

Affittare casa agli studenti prevede la registrazione del contratto di locazione specifico, e cioè il contratto transitorio a canone concordato per studenti fuori sede che ha una durata variabile da un minimo di sei mesi ad un massimo di 36 mesi, e la possibilità di essere rinnovato in modo automatico. In alternativa a questo contratto, il proprietario può comunque scegliere di affittare il proprio immobile a studenti anche con contratti liberi di 4+4, concordati a 3+2 oppure transitori della durata da 1 a 18 mesi. Altra cosa da valutare riguarda la scelta o meno del regime fiscale della cedolare secca, in questo caso infatti non ci saranno imposte da pagare, oppure se optare per il regime Irpef che invece prevede delle spese che saranno divise tra il proprietario e i conduttori. Due sono le opzioni che il proprietario può considerare. La prima prevede di stipulare un singolo contratto per ciascuno studente, specificando la porzione di immobile affittata e le parti comuni. La seconda, più conveniente da un punto di vista logistico e di gestione, è quella di affittare l’intero immobile a tutti gli studenti, attraverso un unico contratto. Si tratta di una scelta vantaggiosa per il proprietario in quanto se uno degli studenti dovesse andarsene sarà comunque possibile contare su un canone mensile fisso, e non variabile a seconda delle persone che occupano l’appartamento. Nel caso di subentro di un nuovo studente sarà sufficiente che le due parti sottoscrivano una scrittura privata in cui si impegnano reciprocamente a rispettare quanto stabilito nel contratto di locazione. Questa operazione ha un costo che si aggira sui 67 euro e normalmente è una spesa che lo studente che lascia la casa e quello che subentra al suo posto possono dividere. Il proprietario che decide di optare per il contratto transitorio a canone concordato potrà contare sulla riduzione dell’aliquota della cedolare secca dal 20% al 10%, o in alternativa sulla detrazione Irpef in sede di dichiarazione del 33,5%. Le famiglie degli studenti fuori sede potranno detrarre il 19% delle spese di affitto dell’immobile se la locazione è a una distanza minima di 100 km dalla propria residenza, e se l’università che si frequenta si trova in una diversa provincia.