Quanti mesi si può stare senza pagare l'affitto?

Non effettuare il pagamento dell’affitto entro le scadenze previste può dar luogo a conseguenze immediate da parte del proprietario di casa che tenterà ogni strada possibile, legalmente parlando, per ottenere il dovuto. I termini per avviare la procedura di sfratto dell’inquilino moroso allo scopo di liberare l’abitazione devono essere conosciuti da entrambe le parti per capire come agire in casistiche simili. Ricordiamo infatti che il proprietario, in caso di inquilino che non paghi l’affitto, potrà anzitutto inviargli una lettera di diffida allo scopo di intimarlo di lasciare l’abitazione. Ebbene per poterlo intimare il locatore dovrà attendere 20 giorni a partire da quello relativo alla scadenza del canone di locazione ed è sufficiente che una sola mensilità non venga pagata per avviare la procedura di sfratto. I tempi potrebbero dunque dilatarsi molto in quanto si va dai 4 ai 6 mesi per ottenere l’ordinanza di sfratto più ulteriori 3-6 mesi per l’esecuzione forzata (con possibile intervento della forza pubblica) dell’ufficiale giudiziario. L’inquilino ha inoltre la possibilità di richiedere il ‘termine di grazia’ di 90 giorni: ovvero chiedendo al giudice, comparendo personalmente, un termine ulteriore per pagare il dovuto.

È la legge n. 392 del 1978 a regolare la morosità, e dunque la condizione di ritardo nel soddisfare un obbligo. Secondo questa legge, un inquilino viene considerato moroso se non paga il canone di affitto entro 20 giorni dalla scadenza stabilita nel contratto. Ad esempio, se il contratto prevede che l’affitto debba essere versato entro il 10 del mese, l’inquilino sarà considerato moroso se il locatore non riceve il pagamento entro il 30 dello stesso mese. Come abbiamo visto, dunque, per le locazioni a uso abitativo la legge stabilisce che il ritardo nel pagamento dell’affitto può giustificare lo sfratto solo dopo il 21° giorno. Se paga entro questi tre mesi, includendo interessi e spese legali, lo sfratto viene evitato. Un altro elemento importante è come l’inquilino reagisce dopo aver ricevuto la notifica di sfratto, ad esempio se tenta di pagare immediatamente le somme dovute. Infine, l’entità dell’inadempimento rispetto ai canoni pagati fino a quel momento è cruciale: minore è l’incidenza dell’inadempimento, minori saranno le possibilità di ottenere lo sfratto. Tra questi, rientra il comportamento dell’inquilino nei mesi e negli anni precedenti al ritardo, come ad esempio se ha sempre pagato puntualmente o meno. In questo modo, l’inquilino può evitare la risoluzione del contratto. Inoltre, alla prima udienza, l’inquilino può richiedere un “termine di grazia” di 90 giorni per trovare i soldi necessari.

Per poter sfrattare l’inquilino che non paga l’affitto il locatore deve attendere solamente venti giorni dopo la scadenza della rata non versata. Se la morosità riguarda invece il mancato pagamento delle spese condominiali, è necessario che siano trascorsi almeno sessanta giorni previa richiesta di pagamento delle stesse. L'intimazione dello sfratto può avvenire attraverso un atto di citazione notificato a mezzo ufficiale giudiziario. L’inquilino può ritardare lo sfratto chiedendo durante la prima udienza un termine di 90 giorni per sanare la morosità. Attendersi dalla notifica della citazione a quella dell'ordine-lo sfratto può richiedere da quattro a sei mesi. Una volta ottenuto l'ordine di sfratto, l’inquilino può rallentare ulteriormente questo processo attendendo che si realizzi l’esecuzione forzata. Questo passaggio può richiedere altri tre o sei mesi. Nel processo di sfratto l’inquilino non è obbligato a pagare l’affitto durante tutto questo tempo, ma all'atto della sentenza di sfratto lo dovrà poi rifondere al locatore attraverso un decreto ingiuntivo. Pertanto la risposta alla domanda è compresa tra un minimo di venti giorni ad un massimo di 14 mesi.