Quanti affitti non pagati per lo sfratto?

L’articolo 5 della legge 392/78 stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile. Nel caso in cui la morosità si riferisce agli oneri accessori, quindi alle spese condominiali, lo sfratto scatta se il debito supera quello di due mensilità del canone. Non pagando, dunque, un mese di affitto o le spese di condominio per una somma pari a due mesi di affitto si rischia l’intimazione di sfratto per morosità. Per le locazione di immobili ad uso abitativo, secondo quanto stabilito dalla legge, il mancato pagamento dell’affitto, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Se non viene pagato il canone di affitto, la valutazione circa la gravità dell’insolvenza dell’affittuario non può essere fatta dal giudice, ma viene predeterminata dalla legge in base al mancato pagamento di una sola rata del mensile (o di oneri accessori per un importo superiore a due canoni) e al ritardo massimo consentito di 20 giorni. Secondo quanto precisato, il mancato pagamento di una sola rata del canone di locazione è, di per sé, grave inadempimento dell’inquilino ai suoi obblighi contrattuali. Anche una sola rata in meno del canone di locazione può comportare lo sfratto. Nel caso di locazione a uso abitativo, la valutazione sulla “gravità dell’inadempimento” dell’affittuario è stata fatta a monte dal legislatore, che l’ha quantificata nell’importo di una rata. Come sottolineato dalla sentenza n. 1428/2017 della Cassazione, tale previsione fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento che, come tale, non consente al giudice di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.

La causa più ricorrente del procedimento di sfratto è certamente il mancato pagamento da parte del conduttore dei canoni di locazione e/o delle spese condominiali entro il termine stabilito nel contratto. La recentissima sentenza del Tribunale di Torino n. 355 del 3.2.2017 ha ricordato che per essere considerati morosi è sufficiente il mancato pagamento anche di una sola rata del canone purché siano decorsi 20 giorni dal termine convenuto nel contratto, oppure il mancato pagamento delle spese condominiali per due mensilità. Secondo la sentenza in commento e di gran parte della giurisprudenza sia di merito che di legittimità, quindi, il mancato pagamento di una sola rata dell’affitto si considera inadempimento sufficientemente grave e tale da giustificare la risoluzione del contratto per morosità e, quindi, lo sfratto. Per i contratti di locazione ad uso abitativo, il Giudice, quindi, non ha fatto altro che applicare la Legge n.392 del 1978, ritenendo sufficientemente grave il mancato pagamento anche di una sola rata, senza avere alcun potere o senza svolgere “ulteriori accertamenti circa i presupposti dell’inadempimento”. Di contro, per la locazione a uso commerciale sarà il Giudice a valutare, caso per caso in rapporto al ritardo, all’importo del canone di locazione e al numero di rate insolute, quando l’inadempimento può essere ritenuto tanto grave da giustificare lo sfratto.