Chi deve pagare le spese ordinarie?

Tutti i condomini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali, nessuno escluso. Le spese ordinarie devono essere pagate dall’inquilino. La parcella dell’amministratore e l’assicurazione del condominio sono sempre a carico del proprietario salvo diverse disposizioni del contratto d’affitto. L’obbligazione di pagare le spese condominiali è una obbligazione propter rem, non legata all’uso concreto. L’amministratore di condominio può agire in autonomia per il recupero di crediti condominiali dapprima a livello stragiudiziale e poi con decreto ingiuntivo. Il ritardo o mancato pagamento delle rate, infatti, può precludere la gestione delle parti comuni provocando danno a tutti i residenti. Nessun condomino può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e non può eccepirne il mancato uso.

Le spese ordinarie sono quelle relative alla gestione quotidiana del condominio, come la luce, la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore e il lavoro del portiere. In caso di vendita, l’obbligo di pagamento delle spese ordinarie maturate nell’anno in corso e in quello precedente grava sia sul venditore che sull’acquirente, in solido. Ciò significa che entrambi sono responsabili del pagamento del debito condominiale, anche se solo uno dei due risponde effettivamente all’amministratore. Il saldo delle spese ordinarie, di norma, avviene in rate mensili. In caso di vendita, è importante accertarsi che il venditore abbia regolarmente pagato le rate scadute fino alla data del rogito. L’acquirente, invece, dovrà provvedere al pagamento delle rate successive a partire dalla data in cui è diventato proprietario dell’immobile.

Il proprietario dell’appartamento condominiale spettano le spese di installazione, cioè le spese per opere e servizi che durano nel tempo anche al di là della presenza dell’inquilino. Le spese che spettano all’inquilino/conduttore sono disciplinate dalla legge 392/78. Gli oneri riguardano la manutenzione ordinaria, i consumi e vari controlli. Spese condivise tra proprietario e affittuario riguardano entrambe le parti: in generale sono costi legati all’amministrazione condominiale, un sevizio di cui usufruiscono entrambi. La tabella degli oneri concordata da Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat nel 2014 mostra le regole di ripartizione spese tra locatore e conduttore. Per esempio il portierato spetta al proprietario solo il 10% delle spese per lo stipendio, indennità sostitutiva dell’alloggio e manutenzione ordinaria della portineria. Anche piccoli interventi a termosifoni, condizionatori e impianti idrici e elettrici sono a carico del conduttore. In altre parole, l’affittuario paga per legge ciò che usa concretamente: oggetti fisici o servizi e quindi anche per il servizio pulizia e revisione dell’ascensore. Le spese per l’allacciamento alla rete fognaria, l’installazione o sostituzione dell’impianto elettrico e di riscaldamento sono a carico del proprietario. Il locatore si occupa di tutte quelle spese che riguardano la manutenzione straordinaria. Esempio: installazione di una nuova caldaia, la sostituzione di un tubo dell’acqua o di un cancello. Per quanto riguarda le parti comuni, il proprietario deve occuparsi dell’installazione di nuove cassette postali, armadietti elettrici, zerbini condominiali, tappeti e cartelli segnalatori, le tasse per l’occupazione del suolo pubblico e quelle relative ai lavori condominiali. Il contratto di locazione specifica la ripartizione delle spese tra proprietario e affittuario. Ad esempio, un inquilino deve sostenere le spese per cambiare le lampadine, per la riverniciatura del cancello o per la pulizia della caldaia, nonché per un citofono o un sistema di video sorveglianza per evitare furti. Ancora: le tasse per il passo carrabile, la copia delle chiavi, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei vetri.