Quali sono le spese ordinarie in una casa?

Le spese ordinarie a carico del proprietario Secondo la legge italiana, riguardo alle spese ordinarie spetta al locatore eseguire tutte le riparazioni necessarie, a meno che non si tratti di interventi di piccola manutenzione. In base a tale ripartizione, quindi, il proprietario di casa è tenuto a sopportare tutte quelle spese che risultino necessarie a permettere all’inquilino di godere appieno dell’immobile concesso in locazione. Intesa la norma in questi termini, quindi, possiamo esemplificare e dedurre che spetta al proprietario la riparazione di: muri portanti lastrici e solai tetti e coperture impianti idrici, elettrici e del gas spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore etc. Va tenuto presente, però, che il locatore è obbligato solo se il guasto non sia imputabile all’inquilino. In tal caso, quindi, il conduttore dovrà porre riparo a proprie spese al danno da lui stesso causato. Le piccole riparazioni a carico dell’inquilino Come si è visto, se le spese ordinarie riguardano interventi di piccola manutenzione, la legge pone tali spese a carico del conduttore. Ma quali sono, secondo la legge, gli interventi di piccola manutenzione? A fornire una definizione più precisa è un’altra norma, l’art. 1609 del codice civile. In base a tale norma, le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese sono quelle che dipendono dal deterioramento dovuto all’uso della cosa. In altre parole, il conduttore deve sostenere le spese per le riparazioni che risultano necessarie in conseguenza del modo in cui egli ha fatto uso della cosa. Si pensi, a titolo di esempio, ad un vetro rotto di una finestra o ad una porta i cui cardini hanno ceduto, oppure ad una maniglia che non funzioni più a dovere. Invece, se le riparazioni dipendono dalla vetustà della cosa (cioè sono dovute al fatto che si tratta di un oggetto ormai vecchio di alcuni anni), le spese devono essere sostenute dal proprietario. Quest’ultimo è tenuto a riparare la cosa di sua proprietà anche in caso di danno dovuto a caso fortuito. Ripartizione delle spese tra conduttore e locatore La disciplina della ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino, comunque, non si limita a quanto previsto dal codice civile. Le altre leggi vigenti e le pronunce dei giudici che si sono susseguite nel corso degli ultimi anni hanno consentito di chiarire in maniera ancora più efficace quali sono le spese straordinarie e ordinarie che incombono sull’una o sull’altra parte. Ad esempio, è ormai pacifico che spetti al conduttore sostenere le spese relative a: pulizia delle scale e degli spazi comuni dell’edificio manutenzione ordinaria dell’ascensore consumi delle utenze domestiche (acqua, luce, gas) eventuali altri servizi condominiali comuni Resta ferma la possibilità per le parti di accordarsi in modo diverso, in occasione della stipula del contratto di locazione: in tal caso, di regola, ciò che viene stabilito per contratto prevale rispetto a quanto previsto, in via generale, dalla legge. È opportuno ricordare, inoltre, che quando l’inquilino sia costretto ad anticipare delle spese urgenti che in realtà spettano al locatore, egli avrà diritto al rimborso immediato da parte di quest’ultimo relativamente a tutti i costi sostenuti. A tal fine, è sempre consigliabile che il conduttore invii, senza ritardo, una comunicazione scritta (anche una e-mail) al proprietario, informandolo del guasto, del carattere urgente che rivestiva la riparazione e dell’importo delle spese sostenute in anticipo.

Le spese ordinarie e spese straordinarie sono due categorie in cui si possono dividere le spese relative a un immobile. Le spese straordinarie sono quelle che non riguardano il normale mantenimento dell’immobile, ma che dipendono da guasti improvvisi o problematiche imprevedibili. Le spese ordinarie al contrario sono quelle che rientrano nella normale manutenzione, per esempio tutte quelle necessarie a permettere all’inquilino di godere appieno dell’immobile che gli è stato concesso in locazione o gli interventi di piccola manutenzione. Secondo la legge italiana spetta al locatore eseguire tutte le riparazioni necessarie per permettere all’inquilino di godere dell’immobile, fatta eccezione per gli interventi di piccola manutenzione, che spettano invece al conduttore. Per fare alcuni esempi, spetterà al proprietario la riparazione di un tubo dell’acqua che si rompe, di un guasto al tetto o della manutenzione, come anche il rifacimento di una facciata. A spettare all’inquilino sono gli interventi di piccola manutenzione, ovvero quelli che dipendono dal deterioramento dovuto all’uso della cosa, che sia un elettrodomestico, un complemento d’arredo o altro.

Oltre all'affitto mensile, ci sono varie spese che un inquilino deve sostenere regolarmente: spese di consumo (energia elettrica, acqua, gas, tassa per lo smaltimento dei rifiuti, riscaldamento), eventuali spese per pulizie e luce delle scale e spese condominiali o eventuali lavori di miglioria dell'appartamento. Mentre al proprietario spettano le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata del palazzo, eventuali danni interni non causati dall'inquilino, etc.

Le spese ordinarie servono a preservare il bene, impedendone il deterioramento. Si tratta di spese generiche e prevedibili, come ad esempio la sostituzione delle luci delle scale del condominio, il mantenimento dell’efficienza degli impianti, la pulizia degli spazi comuni. L’inquilino sostiene, solitamente, le spese relative agli ambienti e ai servizi di cui beneficia abitando nel condominio, quindi: la pulizia delle scale e degli spazi comuni dell’edificio la manutenzione ordinaria dell’ascensore i consumi delle utenze domestiche (acqua, luce, gas) Nel caso in cui le spese ordinarie riguardano interventi di piccola manutenzione, tali esborsi sono a carico dell’inquilino. L’art. 1609 del Codice civile stabilisce che le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere sostenute dall’affittuario sono quelle che dipendono dal deterioramento dovuto all’uso della cosa. Quindi il conduttore deve sostenere le spese per le riparazioni che dipendono dal modo in cui ha fatto uso della cosa in oggetto. Ecco alcuni esempi: il vetro rotto di una finestra, una porta interna che esce dai cardini e deve essere riparata, una maniglia che non funziona.

Le spese di ordinaria manutenzione includono i lavori necessari a mantenere funzionale e efficiente una cosa, come ad esempio il controllo annuale della caldaia, la pulizia dei filtri dell’impianto di condizionamento, la sostituzione di una lampadina ecc. Il conduttore dovrà saldare mensilmente al proprietario il canone, i consumi di elettricità, acqua, gas e le spese condominiali, ove presenti. Le spese ordinarie rimangono a carico del conduttore.