Come si dividono i beni immobili tra gli eredi?

La divisione consensuale è il metodo più rapido ed economico. Gli eredi possono accordarsi per suddividere il bene senza ricorrere a procedimenti giudiziari. Esistono tre principali opzioni: Divisione in natura: Se l’immobile è frazionabile, ciascun erede riceve una parte proporzionale alla propria quota. Attribuzione a un solo erede: Un erede acquista l’immobile compensando gli altri con un conguaglio in denaro. Vendita dell’immobile: La proprietà viene venduta e il ricavato suddiviso tra gli eredi in base alle quote di possesso. Se non si trova un accordo, un erede può avviare la divisione giudiziale. Questo procedimento segue tre fasi: Nomina di un perito: Il tribunale incarica un tecnico per valutare la divisibilità del bene. Sentenza di divisione: Se l’immobile è divisibile, il giudice assegna le quote. Se è indivisibile, si procede con la vendita. Vendita all’asta: Se gli eredi non trovano un accordo sulla vendita privata, il bene viene messo all’asta e il ricavato suddiviso. La divisione in natura è possibile solo se l’immobile può essere suddiviso senza ridurne il valore. Divisibile: Un terreno può essere frazionato tra più eredi. Indivisibile: Un appartamento non può essere diviso in più parti. Se il bene è indivisibile, gli eredi possono optare per una vendita privata o per la vendita giudiziaria tramite asta pubblica.

Se però i figli, nell’ambito di una divisione dell’eredità, rinunciano alla propria quota a favore del genitore superstite, tale prassi viene solitamente considerata fiscalmente una donazione trasversale, sulla quale possono essere applicate imposte elevatissime. Non di rado vengono alla luce beni mai dichiarati in vita dalla persona defunta – e che dunque non erano mai stati tassati. In caso di omissione, qualora le autorità fiscali venissero a conoscenza di tale denaro acquisito in nero in un secondo momento, oltre alle tasse retroattive gli eredi dovranno pagare anche una multa – che può ammontare anche a 50’000 franchi.

La comunione ereditaria si scioglie attraverso un procedimento di divisione, che consente al coerede di diventare unico proprietario dei beni che gli sono assegnati ed il cui valore corrisponde a quello della sua quota ereditaria. Si distinguono diversi tipi di divisione ereditaria. Divisione contrattuale Si ha quando i coeredi concordano sull’effettuazione della divisione e sul suo contenuto, in questo caso la divisione si realizza attraverso un accordo tra i coeredi che prende il nome di contratto di divisione. Il contratto di divisione deve essere stipulato tra tutti i coeredi a pena di nullità. Se ha ad oggetto beni immobili o altri diritti reali immobiliari deve avere forma scritta, essere autenticato da un notaio e trascritto. La legge prevede due tipi di procedimento. Divisione a domanda congiunta Essa presuppone che i coeredi siano d’accordo sul fatto di dividere il patrimonio ereditario e sull’entità delle rispettive quote, ma non sui beni da cui ciascuna delle porzioni da assegnare in proprietà ai singoli coeredi deve essere composta. Divisione testamentaria Si ha quando è lo stesso defunto ad aver stabilito nel testamento le modalità con cui effettuare la divisione tra i coeredi. In particolare il testatore: può stabilire particolari regole per la formazione delle porzioni che spettano a ciascun coerede, ad esempio stabilendo che ogni porzione sia composta da un certo numero di beni mobili o immobili; può disporre che la divisione venga effettuata secondo la stima di un terzo da lui stesso indicato, che prende il nome di arbitratore; può dividere direttamente tra i coeredi i beni che compongono il suo patrimonio.