Si può vendere un immobile con diritto di superficie?

Il diritto di superficie è disciplinato dall'articolo 952 del codice civile che stabilisce il diritto del proprietario di cedere ad altri il diritto di costruire su tale suolo e il diritto di alienare edifici presenti su esso, pur mantenendo la proprietà del terreno. Chi acquista il diritto di superficie può legittimamente alienare a terzi il diritto di proprietà sull'edificio costruito, ovviamente disgiunto dal diritto di proprietà del suolo. Questo contratto segue però tutte le regole previste per il contratto principale, quindi se il contratto principale prevede un termine finale, scade anche il contratto di alienazione con il terzo. Acquistare il diritto di superficie, spesso disponibile in zone residenziali, ben collegate al centro della città, con parchi attrezzati, pertinenze importanti come garage e cantine, può essere molto vantaggioso perché solitamente il costo è ridotto rispetto all'acquisto della proprietà del suolo e dell'edificio e, allo stesso tempo, si acquista un diritto tutelabile davanti agli organi di giustizia. Quando invece a voler vendere è un privato, vi è il diritto di prelazione rispetto ad altri soggetti, ma se anche il superficiario non volesse comprare il suolo, il successivo proprietario non potrebbe in alcun modo vantare diritti sulla costruzione.

Il diritto di superficie si può cedere: può quindi essere venduto o anche donato a un altro soggetto senza che vi sia la necessità del previo consenso del titolare del terreno. Difatti, per legge, il diritto di superficie è cedibile a terzi ed è liberamente disponibile anche da parte del proprietario superficiario, che può cedere esclusivamente il medesimo diritto che ha acquistato dal proprietario del terreno. Il diritto di superficie si costituisce mediante contratto oneroso o gratuito. Il superficiario può vendere il proprio diritto di superficie. Se la costituzione del diritto di superficie è a tempo determinato, allo scadere il diritto, si estingue e il proprietario originario ritorna proprietario del suolo e della costruzione che eventualmente è stata realizzata.

Il proprietario può costruire diritto di superfice di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo. Per vendere casa con diritto di superficie è necessario stipulare un atto notarile e se poi si volesse acquisire il diritto di proprietà occorre prima procedere allo svincolo. Potrebbe essere interessante capire se se è meglio valutare la vendita dell’ immobile vincolato oppure svincolato. Naturalmente, per determinare ciò, occorre fare un’analisi di mercato per capire a quale prezzo potrebbe esser venduto. Va poi valutato il prezzo massimo imposto dal comune se non procedi allo svincolo. È attraverso questi dati che puoi valutare correttamente cosa conviene fare. Nel caso specifico dovrai attendere almeno 5 anni.

Qualora si voglia vendere un immobile con diritto di superficie, il prezzo di vendita non può essere diverso da quello della convezione stipulata in precedenza con il Comune su cui si erge. Inoltre, la suddetta convenzione potrebbe contemplare anche limiti che implicano la vendita solo a persone con determinati requisiti. C’è da tener presente che il diritto di superficie implica limiti sulla libera commerciabilità, nonostante il prezzo dell’immobile sia minore rispetto ad uno di proprietà. Il diritto di superficie, al contrario di quello di proprietà, ha una durata temporale.