Che succede se il contratto di affitto non è registrato?

Se il contratto di affitto non è registrato, si configura un’evasione fiscale sia sull’imposta di registro sia sulle imposte sui redditi. Un contratto non registrato è nullo. Il locatore non può chiedere in via giudiziale il pagamento degli affitti arretrati. L’inquilino può agire per ottenere la restituzione delle somme pagate. Il locatore non può far valere eventuali fideiussioni o chiedere risarcimenti per danni. La mancata registrazione comporta l’evasione dell’imposta di registro e dell’IRPEF sui redditi da locazione.

L’omessa registrazione comporta la nullità del contratto, con conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Nel caso di un contratto di affitto non registrato, la legge stabilisce che il proprietario non ha diritto a riscuotere il canone d’affitto concordato nel contratto. Tuttavia, il locatore può richiedere una indennità di occupazione per compensare l’utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino. L’inquilino che scopre di vivere in un immobile con contratto non registrato, ha il diritto di chiedere la restituzione dei canoni d’affitto già pagati. Il locatore non può pretendere il pagamento dei canoni non percepiti né avviare una procedura di sfratto per morosità, poiché il contratto è considerato nullo. Il proprietario ha però la possibilità di avviare una causa ordinaria per ottenere la liberazione dell’immobile, con tempi decisamente più lunghi rispetto a uno sfratto ordinario. La registrazione tardiva del contratto di affitto permette di regolarizzare la situazione fiscale, salvando in tal modo i canoni di locazione arretrati, ed è un requisito legale che protegge entrambe le parti.

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ciò significa che non produce alcun effetto giuridico e le parti non possono far valere i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo. La nullità non è sanabile, cioè non può essere eliminata con il consenso delle parti o con il pagamento dell’imposta di registro in ritardo. L’unico modo per rendere valido il contratto è stipularne uno nuovo e registrarlo correttamente. La mancata registrazione comporta anche delle conseguenze fiscali. L’Agenzia delle Entrate può applicare delle sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro.

La mancata registrazione del contratto di locazione rappresenta un errore rilevante sia per i proprietari che per gli inquilini, con conseguenze legali di notevole impatto. Quando il contratto non viene registrato, si può verificare la nullità del contratto stesso, con effetti differenti a seconda che si tratti di una locazione ad uso abitativo o non abitativo. La Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024 ha stabilito che, in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità di occupazione. La tardiva registrazione del contratto originario, successiva a quella del secondo, non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità – perché, altrimenti, il tardivo adempimento dell’obbligo fiscale opererebbe in danno del conduttore – con la conseguenza che solo il contratto posteriore è idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti. La mancata registrazione del contratto di locazione può comportare numerose conseguenze, dalla nullità contrattuale alla perdita di diritti di canone.