Qual è la garanzia di affitto per un locale commerciale?

Il contratto di locazione commerciale in Svizzera è legato al pagamento di una somma fissata in accordo con il locatore. Tale importo sarà utilizzato come garanzia in caso di danni o affitti non pagati. A differenza del deposito cauzionale per l'affitto di un immobile residenziale, l'importo del deposito cauzionale per un immobile commerciale non è limitato per legge a 3 mesi d’affitto. In realtà, non è limitato. Le due parti fissano la quota tra loro. A seconda dei casi, l'importo della garanzia d’affitto per un contratto di locazione commerciale può quindi essere elevato. La garanzia d’affitto senza deposito bancario è molto diffusa in Svizzera per l'affitto di locali ad uso commerciale. In cambio di un premio annuale, SwissCaution si porta garante per voi nei confronti del locatore e vi impedisce di bloccare inutilmente il denaro contante. La garanzia d’affitto SwissCaution equivale ovviamente a una garanzia bancaria. Siete anche completamente liberi di disdirla, o di avere diverse garanzie d’affitto per tutti i vostri locali commerciali.

La Garanzia è un importo che il conduttore versa al locatore a tutela di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto, in particolar modo il mancato pagamento del canone e delle spese. L’importo della garanzia è variabile, va da una mensilità all’annualità di canone più spese. La Garanzia può essere utilizzata per compensare gli ultimi mesi di affitto. La Garanzia, come il deposito cauzionale, può essere versata tramite bonifico bancario, assegno bancario o circolare, fidejussione bancaria od assicurativa. Al termine del rapporto contrattuale a seguito del rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino viene risolto il vincolo contrattuale ed il proprietario dovrà accertarsi che l’inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi. In caso positivo, la garanzia cessa di assolvere alla funzione e deve pertanto essere restituita dal locatore al conduttore che la aveva versata. In caso negativo, a seconda dell’importo che è rimasto “in sospeso” il locatore restituirà una parte o nulla di quanto gli era stato versato. La previsione della Garanzia ed il suo preciso ammontare devono risultare dal contratto di locazione e l’importo deve essere consegnato dal conduttore al locatore al momento della stipula del contratto stesso. Per questo importo non è previsto il riconoscimento di nessun tipo di interesse. Quest’entità di importo viene spesso richiesto per immobili importanti in cui l’inquilino non riesce a dare adeguate garanzie reddituali, come cittadini italiani o straniero con reddito estero o appena trasferiti in Italia, società neocostituite o con bilanci non sufficientemente adeguati.

I locatori spesso richiedono un deposito cauzionale più elevato per le locazioni commerciali rispetto a quelle residenziali, anche perché la legge non fissa un limite all'importo del deposito cauzionale. In pratica, gli affittuari di locali commerciali devono spesso fornire un deposito cauzionale pari in media a sei mesi di affitto. Nella maggior parte dei casi, il deposito per l'affitto viene versato tramite un deposito fruttifero o una garanzia bancaria. L'alternativa al tradizionale deposito per l'affitto è l'assicurazione di garanzia per l'affitto di goCaution: le aziende possono far assicurare l'importo del deposito per l'affitto dietro pagamento di un premio annuale. Il premio annuale è compreso tra il 4,5% e il 6% dell'importo della garanzia, con un premio annuale minimo di 236,25 CHF. Il tasso di premio viene determinato dopo una valutazione del rischio della richiesta.

Nel contratto di locazione commerciale la cauzione non può superare le tre mensilità del canone. La limitazione delle tre mensilità è garantita dal “presidio di nullità”, vale a dire che vi è la possibilità di sanzionare con la nullità eventuali clausole contrattuali contenenti patti che superino il limite delle tre mensilità. Il locatore può richiedere al conduttore forme di garanzia, quali fideiussioni bancarie, assicurative o garanzie rilasciate da soggetti terzi diversi dal conduttore, dell’esatto e puntuale pagamento dei canoni di locazione e/o delle spese accessorie. Un’altra possibilità è quella di farsi versare una somma a titolo di pegno su un conto corrente vincolato quale garanzia reale del futuro adempimento dell’esatto e puntuale pagamento dei canoni di locazione e/o delle spese accessorie, pari alle mensilità ritenute adeguate. Un’altra soluzione è quella di sottoscrivere un patto, con il quale si stabilisce che il conduttore versi una certa somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, che ha sempre la funzione di garantire il pagamento dei canoni e/o delle spese accessorie.