Quando il locatore può disdire il contratto di locazione commerciale?

Il locatore può disdire il contratto di locazione commerciale, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, se il conduttore fornisce un preavviso di almeno sei mesi, motivandolo con gravi motivi sopravvenuti dopo la stipula del contratto. Costituisce grave motivo quell’evento che, sopravvenuto dopo la stipula del contratto, estraneo alla volontà del conduttore, capace di rendere troppo gravosa per quest’ultimo la prosecuzione del contratto. L’evento dovrebbe possedere le caratteristiche dell’imprevedibilità e dell’eccessiva onerosità, e la gravità dell’onere dovrebbe presentare dei profili di oggettività, non potendosi risolvere nella semplice antieconomicità dell’attività svolta nella sede. La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo. La procedura per il recesso anticipato prevede la trasmissione al locatore di lettera raccomandata di recesso, con preavviso di sei mesi, sulla quale dovranno essere analiticamente indicati i “gravi motivi”. Tra l’altro l’onore della prova dell’esistenza dei “gravi motivi” spetta al conduttore, il quale dovrà essere in grado di fornire idonea documentazione a supporto della sua posizione. In mancanza dei “gravi motivi” che giustificano il recesso anticipato, il locatore può chiedere e ottenere il pagamento dei canoni residui fino a scadenza contrattuale.

Il locatore non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso. Il locatore, alla scadenza del contratto, può comunicare al conduttore la disdetta per qualsiasi ragione, senza bisogno di motivare la propria scelta. Qualora il locatore voglia recedere prima della naturale scadenza del contratto, l’art. 3, L. 431/98 prevede la possibilità di interrompere il rapporto al ricorrere di determinate ipotesi previste espressamente dalla legge, ma solo in occasione del primo rinnovo automatico del contratto e non prima. Il locatore può comunque sempre dimostrare che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato o il mancato utilizzo, è stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa. Il locatore, inoltre, può dare disdetta anticipata dell’affitto se si è riservato, ai sensi dell’art. 1612 c.c., la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nell’immobile locato, o per destinarlo ad abitazione del proprio coniuge o, ancora, per i propri genitori, figli o parenti entro il secondo grado. Per ciascuno di tali motivi il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno manifestando chiaramente l’intento rescissorio.