Quali sono le servitù irregolari?

La cd. servitù irregolare - in dipendenza della tipicità dei diritti reali che costituiscono, nel loro complesso, un "numerus clausus" e che sono idonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo - comporta l'insorgenza di un rapporto obbligatorio atipico tra le parti, avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore del soggetto indicato nel relativo atto costitutivo e non a realizzare uno scopo di utilità per un fondo (dominante) con l'imposizione di un peso su un altro fondo (servente). In base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 cod. civ., i privati possono sottrarsi alla tipicità dei diritti reali su cose altrui, costituendo, invece della servitù prediale, un obbligo a vantaggio della persona indicata nell'atto, senza alcuna funzione di utilità fondiaria. Le convenzioni costitutive di servitù "personali" o "irregolari", aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, sono disconosciute dal codice vigente, come da quello abrogato del 1865, essendo dirette a realizzare un interesse non meritevole di tutela perché concretizzantesi in una mera comodità, del tutto personale, di coloro che accedono al preteso fondo servente, ma non in un'utilità oggettiva, pur se indiretta, del fondo dominante. In tema di condominio il diritto reale d'uso istituito in favore di una persona giuridica, a mente degli artt. 1026 e 979 c.c., non può superare il trentennio. Né può ipotizzarsi la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l'ordinamento.

Un primo orientamento ha definito la servitù di parcheggio come una servitù c.d. irregolare, pertanto di fatto non come una servitù ma come un diritto personale di godimento. La servitù c.d. di parcheggio può essere vista come una servitù c.d. irregolare qualora si consideri che la stessa attribuisce soltanto la facoltà di parcheggiare sul fondo altrui. Viene pertanto riconosciuto un margine di autonomia ai privati, in relazione pur sempre all’utilità prevista per il fondo dominante. La distinzione tra servitù regolare e irregolare non ha risvolti soltanto dogmatici, ma altresì pratici. Un secondo indirizzo, meno condiviso ma sostenuto da recenti pronunce, ha riconosciuto in questo peso imposto sul fondo servente una servitù regolare qualora la facoltà risulti essere attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante per una sua migliore utilizzazione.