Quando il locatore può mandare via il conduttore?

Il locatore non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso. Qualora il locatore voglia recedere prima della naturale scadenza del contratto, l’art. 3, L. 431/98 prevede la possibilità di interrompere il rapporto al ricorrere di determinate ipotesi previste espressamente dalla legge, ma solo in occasione del primo rinnovo automatico del contratto e non prima. Il locatore può comunque dare disdetta anticipata dell’affitto se si è riservato, ai sensi dell’art. 1612 c.c., la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nell’immobile locato, o per destinarlo ad abitazione del proprio coniuge o, ancora, per i propri genitori, figli o parenti entro il secondo grado. In tali casi il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno manifestando chiaramente l’intento rescissorio. Il locatore può recedere dal contratto, quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune. Inoltre può farlo quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione. Il locatore può recedere dal contratto anche se il conduttore senza giustificato motivo non occupa continuativamente l’immobile locato. Il locatore può mandare via il conduttore anche quando intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio ovvero del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Il locatore non può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto, a meno che non ricorrano circostanze particolari previste dalla legge. La disdetta anticipata del locatore è ammessa soltanto per evitare il rinnovo e quindi mai in maniera antecedente alla prima scadenza, purché ne sussistano i requisiti. L’unico caso in cui l’inquilino può essere mandato via prima ancora della scadenza riguarda le ipotesi di sfratto. In particolare, lo sfratto per morosità può essere attuato se l’inquilino non ha versato il pagamento di un canone o delle spese condominiali in misura uguale o superiore al valore di due mensilità del canone, con ritardo di almeno 20 giorni. Il locatore può chiedere di liberare l’appartamento soltanto per esigenze davvero rilevanti, quali ad esempio il locatore, il suo coniuge, i suoi genitori, i suoi figli o i suoi parenti entro il 2° grado in linea retta, necessita di abitare l’immobile o adibirlo ad uso commerciale, professionale o artigianale. L’edificio in cui è compreso l’immobile deve essere ricostruito, demolito o trasformato. Il locatore vuole vendere l’immobile e non possiede altri immobili a uso abitativo, tranne quello in cui egli stesso abita. In questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione, quindi la possibilità di acquistare l’immobile con priorità rispetto ad altri acquirenti.

Il locatore può disdettare l’affitto in anticipo solo in occasione della prima scadenza del contratto – come nei contratti di locazione 4+4 a canone libero o in quelli 3+2 a canone concordato – evitando cioè il tacito rinnovo. Alla prima scadenza, il locatore potrà quindi dare disdetta del contratto di affitto, ma solamente se sussiste uno dei seguenti casi: la necessità da parte del locatore – oppure di altri membri della sua famiglia come il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado in linea retta – di abitare l’immobile oppure di adibirlo ad attività commerciale, artigianale o professionale. La disponibilità del conduttore di un altro immobile situato nello stesso Comune dove poter andare ad abitare, indipendentemente dal fatto che sia a titolo di proprietà, di diritto di abitazione o di usufrutto. Il mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore. La necessità di effettuare lavori di ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio in cui l’immobile locato si trova, qualora l’edificio risulti gravemente danneggiato e occorra ricostruirlo o assicurarne la stabilità, oppure lo stabile debba essere ristrutturato o demolito per realizzare nuove costruzioni, oppure, nel caso in cui l’appartamento locato si trovi all’ultimo piano, l’edificio debba subire sopraelevazioni che necessitino lo sgombero. La vendita dell’appartamento se il locatore non è proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione, e in questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione. Il locatore deve comunicare all’inquilino la disdetta e quindi il proprio diniego alla rinnovazione del contratto tramite una lettera inoltrata a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, Pec o fax, almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale, ossia dopo i primi 4 o 3 anni a seconda del tipo di contratto di locazione in essere.