Quali sono le agevolazioni fiscali per gli immobili vincolati?

I proprietari di beni riconosciuti di interesse culturale e sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio possono ottenere agevolazioni fiscali, che costituiscono uno strumento di sostegno indiretto alla conservazione di tali beni. Sono detraibili/deducibili dal reddito le spese sostenute per la conservazione o il restauro di beni culturali dichiarati di interesse. Per ottenere la detraibilità/deducibilità, è necessario presentare apposita richiesta circa la necessità delle spese sostenute. Nessuna agevolazione è prevista a far data dal 2013/2014 per cui si applica imposta fissa del 9% ed ipotecaria e catastale in misura fissa. Recente giurisprudenza di Cassazione ha previsto per l’imposta ipotecaria e catastale, solo per gli immobili vincolati, l’applicazione dell’imposta a percentuale e non in misura fissa. Per gli immobili vincolati e locati l’unica agevolazione è una riduzione della base imponibile del 35% anziché come avviene per gli altri immobili del 5%. In materia IMU si può beneficiare di una riduzione dell’imponibile, assoggettato all’imposta, del 50%. Per l’ottenimento occorre presentare alla competente Soprintendenza apposita istanza attestante l’esistenza del vincolo. Sono previste agevolazione ai fini dell’imposta di successione/donazione ovvero, i beni IMMOBILI VINCOLATI che cadono nell’asse ereditario vengono esclusi dall’asse ereditario/donazione per l’applicazione dell’imposta.

La detrazione fiscale del 19% si applica sui beni culturali vincolati dalla legge per le spese sostenute per: manutenzione; protezione; restauro. I diretti interessati devono essere, però, in possesso di una certificazione rilasciata dalla Soprintendenza del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali che attesti la necessità delle spese. Decade, invece, il diritto ad accedere alla detrazione nel caso di mutamento di destinazione dei beni senza autorizzazione. Si perde il suddetto diritto anche quando non vengono assolti gli obblighi di legge per il diritto di prelazione dello Stato sui beni vincolati e tentata esportazione non autorizzata. Nel caso in cui non sia obbligatorio per legge, la spesa di restauro deve risultare da una specifica certificazione, che deve essere rilasciata direttamente dalla Soprintendenza. Non è possibile accedere alla detrazione nel caso in cui si decida di mutare la destinazione dei beni, senza aver richiesto preventivamente l’autorizzazione del Ministero. O nel caso in cui non siano stati assolti gli obblighi per l’esercizio del diritto di prelazione dello Stato sui beni vincolati o si sia tentato di esportare gli stessi senza le dovute autorizzazioni.

La disciplina sugli immobili storici è importante in un Paese come l’Italia nel quale insiste un patrimonio artistico di valore. A partire dal 1° gennaio 2014 sono entrati in vigore l’articolo 10 del Dlgs 23/11 e l’articolo 26 del Dlgs n. 104/13. La novità più importante è stata la totale abrogazione delle agevolazioni previste per gli immobili storici. Il vincolo sull’immobile storico deve essere trascritto, inoltre, nella conservatoria dei registri immobiliari. Nel caso in cui la trascrizione non sia stata effettuata, il proprietario non perde il diritto ad ottenere le relative agevolazioni fiscali. La tassazione diretta di un immobile storico deriva direttamente dal suo possesso ed è essenzialmente quella ai fini dell’Imu. A partire dal 2012 questa imposta ha assorbito l’Irpef e le relative addizionali. Questo significa che una persona fisica, proprietaria di un immobile storico, deve pagare esclusivamente l’Imu. Anche per gli immobili storici dati in locazione è possibile ricorrere alla cedolare secca, che permette di avere una tassazione alternativa all’Irpef con aliquota al 21% (per il primo immobile). La tassazione indiretta sugli immobili vincolati è determinata dalle imposte di trasferimento o di donazione, che devono essere versare nel momento in cui viene effettuato un passaggio di proprietà. Per il trasferimento di queste proprietà è necessario tenere conto dei seguenti oneri: imposta di registro: aliquota 9%, minimo mille euro; imposta ipotecaria: 50 euro; imposta catastale: 50 euro. In altre parole i costi che devono essere sostenuti sono identici a quelli degli immobili non vincolati. La situazione cambia nel caso di donazione, perché l’articolo 59, comma 1, del D.Lgs. n. 346/90 prevede che per questo tipo di donazione sia prevista un’imposta di registro pari a 200 euro.

Le agevolazioni fiscali per gli immobili vincolati sono diverse. È possibile ottenere una detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute per interventi di restauro e risanamento conservativo sugli immobili vincolati. Le imprese possono beneficiare di una detrazione dall’Imposta sul Reddito delle Società pari al 65% delle donazioni effettuate a favore di interventi di restauro e conservazione degli immobili vincolati. È prevista una detrazione fiscale del 50% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio sugli immobili vincolati. I proprietari privati di immobili vincolati adibiti ad abitazione principale possono beneficiare dell’esenzione dell’IMU e della TASI. Le detrazioni IRPEF per interventi di restauro e risanamento conservativo, recupero del patrimonio edilizio e donazioni/sponsorizzazioni sono cumulabili tra loro. È necessario rispettare tutte le condizioni ed i requisiti specifici per ciascuna agevolazione, ad esempio il rispetto delle norme di tutela e la corretta documentazione delle spese sostenute. Per ottenere le agevolazioni fiscali, è fondamentale rispettare i termini e le condizioni previste dalla normativa vigente.